1⃣ ارتفعت أسعار العقارات السكنية في السوق 🇸🇦 بشكل كبير وبنسبة🟩70% خلال سنوات قليلة. منها 20% تقريباً في الربع الأول من عام 2022🏁 وهي تعتبر أكبر زيادة ربعية حصلت في تاريخ السوق السعودي. النتيجة 🔻إنحسار القدرة الشرائية 🔺وارتفاع الإيجارات! ⬅️والسؤال المهم الآن هل بدأ التصحيح؟👇
2⃣ في البداية، استخدمت بيانات وزارة العدل ونشرت دراسة علمية صممت فيها مؤشرات عقارية متطورة لأول مرة على مستوى السوق العقاري السعودي بنفس طريقة مؤشر Case-Shiller للعقارات السكنية الأمريكية. واليوم سوف اتحدث من واقع خبرتي في هذا المجال عن أسعار العقارات السكنية في 🇸🇦
3⃣ المؤشرات العقارية المستخدمة في السوق السعودي 🔴بدائية وتتعامل مع العقارات كالسبائك الذهبية، يعني تحسب (متوسط السعر) وتتجاهل اختلاف المواصفات( العمر، الموقع، عرض الشارع، الخ). وتفقد دقتها إذا انتقلنا من السنوي إلى الربعي والشهري، أو الانتقال من مستوى المنطقة إلى المدينة أو الحي
4⃣ واتوقع ان التصحيح لم يبداء بعد! صحيح أن الأسعار 🔻انخفضت تقريبا بنسبة 7% في الربع الأخير 2022، ولكنها عادت وارتفعت🟢في الربع الأول عام 2023 بنسبة 3% تقريباً.
🔳علشان يثبت التصحيح لازم يكون فيه انخفاض متواصل في أكثر من ربع خاصة الربع الأول مثل ما حصل في تصحيح 2016!
🔳علشان يثبت التصحيح لازم يكون فيه انخفاض متواصل في أكثر من ربع خاصة الربع الأول مثل ما حصل في تصحيح 2016!
5⃣ في رأي أن ارتفاع الربع الأول 2023 لن يستمر⛔️! لسببين :
🔳 الربع الأول عادة يكون الأفضل لأنه الموسم الي تزيد فيه الأسعار في شهر رجب وشعبان
🔳 ارتفاع الربع الأول 2023 كان منخفض بشكل كبير مقارنة بنفس الربع في عام 2022
بالمناسبة عادة الربع الثالث يكون الأسوأ وفيه الحج وشهر محرم
🔳 الربع الأول عادة يكون الأفضل لأنه الموسم الي تزيد فيه الأسعار في شهر رجب وشعبان
🔳 ارتفاع الربع الأول 2023 كان منخفض بشكل كبير مقارنة بنفس الربع في عام 2022
بالمناسبة عادة الربع الثالث يكون الأسوأ وفيه الحج وشهر محرم
6⃣ متى يبداء التصحيح ويظهر بشكل عام على أسعار العقارات؟ شخصياً أتوقع يكون في ⬅️عام 2024. لماذا؟ فيه بوادر لأزمة مالية عالمية مخيفة تحدثت عنها في هذا المقال ويؤكدها القرار الأخير لتخفيض انتاج النفط من قبل السعودية وباقي أعضاء أوبك بلس لامتصاص هذه الصدمة
buff.ly
buff.ly
7⃣ السبب الثاني أن سيولة المالية يمكن معرفتها بالتوسع والانكماش في قوائم المركز المالي المجمعة للبنوك.وإلى اليوم لم تظهر إشارة انكماش او دورة تشديد ديون من البنوك. بالعكس خلال السنوات الثلاث الماضية توسعت بمقدار تريليون💵ريال(قروض وودائع جديدة تطارد السلع والخدمات فترتفع الأسعار)
8⃣ السبب الثالث أن فترة أو رحلة العقار من أول يوم ينزل في السوق للبحث عن مشتري إلى أن يسجل في وزارة العدل تختلف من عقار إلى آخر وقد تطول المدة بحسب المفاوضات وإجراءت التقييم والتمويل وغيرها. صحيح فيه صفقات تمت بسعر منخفض ⬅️ولكن نحتاج وقت حتى ينعكس ذلك على المستوى العام للأسعار
9⃣ واعتقد ان التصحيح القادم بيكون أكبر من تصحيح 2016 (30%-) ؟ لأسباب كثيرة منها غياب التشريعات الي تنظم الاستثمار في القطاع زاد معه عدد الأفراد المستثمرين. مثلا يشتري شقة ويأجرها أو يستفيد من الدعم ويؤجر وبدفعة مقدمة أقل من 10%
🔴مقارنة ب2016 الغرض كان في الغالب للسكن والدفعة 30%
🔴مقارنة ب2016 الغرض كان في الغالب للسكن والدفعة 30%
🔟 أقصد في تصحيح 2016, الفرد كان دافع 30% دفعة مقدمة وعنده سبب قوي للمحافظة على العقار، بعكس بعض الأفراد اليوم الي شراء شقة بهدف الاستثمار وبدفعة بسيطة وممكن يشوف أن دخله من الأيجار أو الكاش مايغطي أقساط البنك مع الوقت ⬅️خصوصا من شراء بعد منتصف عام 2022
1⃣1⃣ السبب الآخر: الدورة الحالية من أسعار الفائدة على الدولار تعتبر الأقوى والأسرع وبيكون لها أثار سيئة. على سبيل المثال: ارتفع التغير السنوي في العائد على السندات الحكومية الأمريكية لأجل سنة واحدة بشكل تاريخي غير مسبوق بنسبة % 5,100 خلال 6 أشهر فقط منذ إعلان بداية هذه الدورة!
1⃣2⃣ السوق العقارية سوق (مجزأة) يعني حدة التصحيح بتختلف بحسب المدينة. مثلاً الأنشطة الاقتصادية (التدفقات النقدية) في مدينة الرياض قاعدة ترتفع بشكل رهيب مقارنة ببقية المدن الأخرى. التصحيح في قطاع الفلل بيكون أكبر من قطاع الشقق, العقار في أطراف المدينة مقارنة بوسط المدينة وهكذا
1⃣3⃣ وفي الأخير، الدورة الاقتصادية سنة كونية، بعد ارتفاع 70% خلال السنوات الأربعة الماضية ضروري تصحح الأسواق حتى ما تتعطل وتفسد. ⬅️وارتفاع أسعار الفائدة اليوم ( نتيجة) لارتفاع أسعار العقارات. ⬅️علشان كذا فكرة ان أسعار الفائدة "مطب " وتعدي ماهي صحيحة إذا أستمرت الأسعار مرتفعة.
جاري تحميل الاقتراحات...