0⃣ تحدثت عن أهمية وضرورة اعتماد المؤشرات العقارية التي تستخدم تقنيات إحصائية متطورة في #مؤتمر_آفاق_ومستقبل_القطاع_العقاري .في هذه السلسلة تلخيص لأهم النقاط التي ذكرتها في المؤتمر youtu.be
0⃣ وهذه المشاركة كانت ثمرة بحث علمي أنتهيت منه مؤخراً وسوف ينشر قريباً. قمت فيه لأول مرة بتطبيق المؤشرات العقارية المتطورة باختلاف أنواعها والمستخدمة في الأسواق العالمية على المدن الرئيسية والسوق العقاري ككل في المملكة
1⃣ الأصول العقارية متفردة ومتباينة وتختلف عن بقية الأصول المالية الأخرى، فكل عقار عبارة عن بصمة عقارية خاصة بمواصفات مختلفة (الموقع، عمر العقار، المساحة، عدد الشوارع، الواجهة، جودة التشطيبات، الخ) تحدد السعر النهائي لكل عقار على حدة .
2⃣ ولمراعاة هذا التفرد من المهم أن يكون التعامل معها بطريقة مختلفة عن بقية الأصول المالية الأخرى خصوصاً على مستوى المؤشرات وقياس حركة أسعار هذه الأصول العقارية.
3⃣ وهنا تظهر الصعوبات التي تواجهها بحيث لا تمييز بين أثر التغير القادم من تفاعل الطلب والعرض والسوق وهو المطلوب،وبين أثر تغير المواصفات بين الصفقات العقارية عند المقارنة.مثلاً لا تستطيع التمييز بين الأثر القادم من السوق، وبين الأثر الناتج من تحسن العمر عند المقارنة بين العقارات
4⃣ وذكرت أن جميع المؤشرات العقارية في السوق السعودي تستخدم طريقة (المتوسطات البسيطة)، والتي أثبتت الأبحاث العلمية أنها تقدم نتائج غير دقيقة ولا تستطيع التعامل مع تغير تركيبة الصفقات بين الفترات، وأيضا تقدم تقديرات بتشويش في المؤشر. وتفقد فاعليتها على الأساس الربع السنوي والشهري.
5⃣ وذكرت انه يمكن الاستفادة من التجارب الدولية في استخدام المؤشرات العقارية التي تستخدم تقنيات إحصائية متطورة تراعي اختلاف المواصفات لهذه العقارات عند المقارنة. ومن أفضل هذه البدائل والتي أثبتت نجاحها في الأسواق العالمية الطريقة التي يستخدمها مؤشر (Case Shiller Home Price Index)
6⃣ ومن التوصيات التي ذكرتها ضرورة تطبيق هذه المؤشرات العقارية المتطورة لزيادة الشفافية وللمحافظة على المكتسبات التي تحققت في موضوع الإسكان والقطاع العقاري خلال السنوات القليلة الماضية. خصوصاً ما تحقق في سوق التمويل العقارية الثانوية الجديدة التي سوف تستقبل الإستثمارات الأجنبية
7⃣ أيضا هذه المؤشرات العقارية المتطورة ضرورة للتعرف على الدورة الاقتصادية للسوق، القمم والقيعان، والفقاعات العقارية للتعامل معها. أيضاً سوف تقدم قراءات دقيقة على المستوى الربع سنوي والشهري بعكس القراءات السنوية المشوشة والتي تقدمها المؤشرات العقارية التي تستخدم المتوسطات البسيطة.
8⃣ أيضاً ضرورة مراعاة جودة ودقة البيانات العقارية وأهميتها كمدخلات لهذه المؤشرات العقارية. نوعية البيانات والمؤشرات العقارية المقدمة (التغير في حجم المخزون العقاري المعروض للبيع، عدد الأيام التي يحتاجها العقار حتى يتم بيعه).توضيح الصفقات التي تمت في ظروف غير طبيعية كمحاكم التنفيذ
جاري تحميل الاقتراحات...