0⃣ سوف أكتب عن حوكمة منتجات التمويل العقاري المدعوم وإشراك صندوق التنمية العقارية موخراً في عملية التقييم العقاري وأثرها (المحتمل) كأحد الأسباب التي ساهمت في انخفاض قيمة التمويل العقاري المدعوم الشهري من 8.8 مليار إلى 7.5 مليار خلال شهر يونيو.
1⃣ (تقرير المقيم العقاري) من أحد أهم المستندات التي يحتاجها البنك أو شركة التمويل لحساب مبلغ التمويل العقاري ولا يستطيع تجاوزها، حتى يقلل من مخاطر التمويل العقاري ويضمن ان قيمة العقار سوف تغطي قيمة التمويل خلال فترة السداد.
2⃣ في حالة ارتفاع الأسعار وجنون الأسواق، (سعر الشراء) المتفق عليه قد يكون ⬅️أعلى من (القيمة التي أعتمدها المقيم العقاري). وهي بالمناسبة لا تعني القيمة العادلة للعقار، ولكن تشير إلى القيمة السوقية للعقار. ولذلك تستمر هذه الصفقة إما أن :
3⃣ 1-يقوم ⬅️(المشتري) بتحمل الفرق ويدفع مبلغ إضافي كا دفعة مقدمة فوق مبلغ التمويل العقاري لشراء العقار المطلوب.
2-يقوم ⬅️(البائع) بالتنازل عن هذا الفرق ويقوم بتخفيض هذا المبلغ الإضافي.
2-يقوم ⬅️(البائع) بالتنازل عن هذا الفرق ويقوم بتخفيض هذا المبلغ الإضافي.
4⃣ وقد كتبت في ثريد سابق عن انخفاض قيمة التمويل العقاري السكني الجديد المقدم للأفراد المدعوم خلال شهر يونيو بنسبة 15% تقريبا. وذكرت انه لأول مرة منذ أكثر من 3 سنوات ينخفض حجم التمويل العقاري الشهري بالريالات (القيمة السوقية لنفس العقارات) وبنفس الوقت يزيد إجمالي عدد عقود التمويل.
5⃣ ومن المهم هنا التفريق بين عدد عقود التمويل ، وقيمة التمويل بالريالات. فانخفاض حجم التمويل الشهري بالريالات وثبات إجمالي عدد عقود التمويل قد يكون أحد أسبابه تنازل البائع عن هذا الفرق خصوصا بعد حوكمة منتجات التمويل العقاري وإشراك الصندوق العقاري في عملية التقييم خلال نفس الشهر.
6⃣ وإذا كان هذا هو السبب، فهذا يعني أن حوكمة التمويل العقاري الجديدة ساهمت بمساعدة المشتري و تخفيض القيمة السوقية للعقارات المدعومة ب1.3 مليار تقريباً 15% في شهر يونيو .
7⃣ لذلك استقلالية عملية التقييم العقاري مهمه لضمان عدم تأثير الأطراف ذات العلاقة (البائع، المشتري، البنك)على عملية التقييم العقاري. ومهمة أيضاً في عملية حوكمة التمويل العقاري وضبط الأسعار في السوق العقاري وحماية سوق التمويل العقاري من المخاطر السوقية.
8⃣ ولكن يبقى السؤال ⬅️هل سوف يستطيع الصندوق التنمية العقارية ضمان تقديم هذه الخدمة في ⬅️الوقت المطلوب بدون أي تأخير أم أن سوق التمويل العقاري يحتاج إلى ⬅️شركات تقوم بدور الوسيط بين البنك والمقيميين العقاريين وتضمن هذه الاستقلالية وتمنع أي تواطؤ أو تحيز من الأطراف ذات العلاقة؟
9⃣ ففي أمريكا وبعد أزمة الرهن العقاري تم إقرار Home Valuation Code of Conduct (HVCC) وفيها تم تعيين Asset management companies كوسطاء بين البنك والمقيم العقاري، ويمنع البنك من التواصل المباشر مع المقيم العقاري. فتقوم هذه الشركات بإيصال الأجرة إلى المقيم وتقرير التقييم إلى البنك.
جاري تحميل الاقتراحات...