وسوف أستعرض معكم اليوم ولأول مرة شارت المؤشر العقاري السكني لقطاع الأراضي في مدينة الرياض من فترة 2009 إلى نهاية 2019. بحسب الطرق المتطورة لحساب المؤشرات والمطبقة في السوق العقاري في أمريكا وكندا وأستراليا. وأيضا سوف أتكلم عن المقاييس و المؤشرات المستخدمة حاليا في السوق السعودي.
سبق وان كتبت عن المؤشرات العقارية المستخدمة في منصة المؤشرات العقارية والتي تشرف عليها خمس جهات حكومية, ودورها كمصدر للتشويش في السوق العقاري قبل 9 أشهر, وبعدها بفترة تم إطلاق هذه المنصة بشكل رسمي. وللأسف تفاجأت من استمرار ضعف مؤشرات المتوسطات السعرية المستخدمة بعد التحديث الأخير
وهذا الشيء دفعني لكتابة ورقة علمية قاربت على الانتهاء منها ونشرها, واستخدمت فيها الطرق المتطورة في أمريكا وكندا وأستراليا (لبناء) مؤشر عقاري سليم وموثوق لأول مرة في السوق العقاري السعودي وطبقته على مستوى 6 مدن رئيسية في المملكة.
وحقيقة الأمر أنه لا يوجد شيء اسمه مؤشرات عقارية سعرية في هذه المنصة نستطيع من خلالها معرفة "قصة" السوق العقاري السعودي والتعرف على القمم والقيعان والفقاعات العقارية. و"الأهم" أنه لا يوجد مؤشرات توضح حركة الأسعار على مستوى "المدينة" وعلى مستوى "المملكة".
وللتوضيح على سبيل المثال تخيل نفسك في سوق الأسهم السعودي بدون المؤشر العام لسوق الأسهم "تاسي", تستطيع فقط أن تشاهد سعر سابك وغيرها من الشركات (الشركات هنا مماثلة للأحياء في السوق العقاري) ولكن بدون معرفة حركة السوق ككل.
لو نظرت إلى شارت المؤشر العقاري السكني في أمريكا (Case-Shiller Home Price Index) وهو بالمناسبة يأخذ العقارات التي تم بيعها أكثر من مرة خلال فترة معينة ومن ثم يحسب الفرق بين سعر البيع الأول والثاني (لنفس العقار) لجميع العقارات والصفقات التي تمتم خلال فترة الدراسة.
فسوف يخبرك هذا المؤشر "بقصة" السوق العقاري السكني الأمريكي بوضوح فسوف تشاهد "قمة" 2008 وانتهاء "الفقاعة" العقارية الأولى فيها. أيضا سوف تشاهد "قاع" 2012 وهذا بالمناسبة كان فرصة رائعة للمستثمرين العقاريين في ذلك الوقت, أيضا سوف تشاهد بداية تكون الفقاعة العقارية الثانية في 2016.
المؤشرات السليمة تزيل هذه الضبابية وسوف تسهل مهمة توقع الأسعار للمحللين والمستثمرين وصانع السوق وجميع متابعين صناعة الإسكان السعودي.
سوف تطمئن المستثمر الأجنبي لدعم سوق التمويل العقاري الثانوية في جانب "الطلب العقاري". وسوف تدعم خطط وإستراتيجيات @SaudiHousing و @REGA_KSA في قطاع التطوير العقاري وقطاع الأراضي في جانب "العرض العقاري". المؤشرات العقارية السليمة والموثوقة حجر أساس في معالجة أزمة السكن.
ماهي طبيعة المؤشرات الموجودة في منصة المؤشرات العقارية؟ المنصة باختصار شديد تستخدم متوسطات ومقاييس سعرية (يقال عنها مؤشرات سعرية) ومعروف عنها علميا بأنها مقاييس (متحيزة) و(مظللة) وأيضا تتأثر بشكل كبير بالتغير في "تركيبة" الصفقات العقارية من فترة إلى فترة.
وهذا شارت المؤشر العقاري السكني لقطاع الأراضي في مدينة الرياض من فترة 2009 إلى نهاية 2019.
جاري تحميل الاقتراحات...