لن أتكلم عن #الفقاعة_العقارية، فالجميع كتب أن مصر حالة خاصة، وبسبب تفرد مصر، يمكن أن يحدث #الجلطة_العقارية.
قبل أن نصل لهذه النقطة، دعونا نتعرض لسبب الأزمة في فقاعة ٢٠٠٨، والذي كان الشخص المقترض والذي تساهلت البنوك معه بمنحه القرض العقاري دون التحقق الكافي من دخله أو قدرته على السداد، فحصل على القرض ؤأعطاه لشركة التطوير وحصل على المسكن، لكن تعثر في السداد.
ظهر مصطلح (Ninja Borrower) كتعبير عن المتسبب في الكارثة.
طيب، يعني تساهل البنوك لمنح القروض العقارية لكل من يريد هو السبب، ألا يوجد جزء من هذه الجملة يحدث الآن في مصر و هو:
تساهل الشركات في بيع العقار بالتقسيط لكل من يريد.
سؤالين، يجب أن نتوقف عندهم:
🚨 هل تم التحقق من قدرة الشخص الحاجز للوحدة على سداد الإلتزامات المستقبلية؟!
🚨 ألا يوجد إحتمال لأن يكون المشتري من فئة النينجا و يكون لدينا (Ninja Buyer)
🟥 التشابه خطير بين الحالتين، لأنه سيؤدي لتوقف التدفقات النقدية، لكن المتضرر في حالة مصر سيكون الشركات العقارية والتي ستصيب السوق ب #السكتة_العقارية أو #الجلطة_العقارية (كتعبير بديل عن الفقاعة).
الجدول التالي للمقارنة، بين مخاوف ما قد يحدث في مصر (مجرد مخاوف حتى اللحظة) بما حدث سابقا في العالم.
و أكرر أنها حتى اللحظة مخاوف، لا توجد أي أرقام معلنة لأي شيئ ليتم تقدير عليها أي نسب.
طبعا سيسفه البعض من أهمية التحقق من قدرة الحاجزين على سداد دفعات مستقبلية، أتمنى ممن يسفه هذه النقطه، أن يسأل متخصص مالي في أهمية ذلك.
وقبل الختام، أقتبس من:
@MAFouad
"أضف إلى ذلك أيضا أمرين غاية في الأهمية فيما يخص التمويل في مصر، أولهما أن التمويل العقاري المباشر للأفراد من البنوك صعب مما يجعل الغالبية يتجنبونه، والثاني يكمن في أن عدم استكمال المشاريع في مصر لا يقابله توقف عن سداد أقساط الوحدات، لأن غالبية عقود المطورين أشبه بعقود الإذعان تتيح للمطور صرف مستحقاته بشكل مستمر ومؤمن"
ألفت نظركم لجملة: "عدم استكمال المشاريع في مصر لا يقابله توقف عن سداد أقساط الوحدات"
و أقتبس من:
@ielnemr
"مخاطر متعلقة بمقدرة الشركات بالوفاء بتعهداتها مخاطر أخرى تتعلق بقدرة جانب من المشترين بالسداد المنتظم والنتيجة المتوقعة خروج بعض الشركات من المجال، وضياع حق بعض المشترين نتيجة لذلك. انما انهيار أسعار العقارات غير متصور"
ألفت نظركم لجملة: "مخاطر أخرى تتعلق بقدرة جانب من المشترين بالسداد المنتظم"
🟦 ختاما، بعض النصائح:
- تعامل مع الشركات العقارية المدرجة في البورصة لأن ميزانياتها معلنة وعليها رقابة صارمة
- الشركات الغير مدرجة، لا نعلم عنها شيئا، قد تكون قوية وقد تكون غير ذلك
▪️ ملحوظة:
أنا مش بتاع عقارات، لكن انا بتاع مخاطر مالية وأفتخر أني أحمل شهادة FRM والتي يحملها ١٧ شخص في مصر، ودراسة أزمة ٢٠٠٨ كان جزء محترم من المنهج.
كل ما كتبته هو مخاوف، ولا توجد أرقام معلنة، وهذا في حد ذاته مخيف.
تمنياتي بالسلامة للجميع.
روابط مقال د فؤاد و أ ابرهيم في التغريدة التالية.
و هذا تعريف المقترض النينجا
قبل أن نصل لهذه النقطة، دعونا نتعرض لسبب الأزمة في فقاعة ٢٠٠٨، والذي كان الشخص المقترض والذي تساهلت البنوك معه بمنحه القرض العقاري دون التحقق الكافي من دخله أو قدرته على السداد، فحصل على القرض ؤأعطاه لشركة التطوير وحصل على المسكن، لكن تعثر في السداد.
ظهر مصطلح (Ninja Borrower) كتعبير عن المتسبب في الكارثة.
طيب، يعني تساهل البنوك لمنح القروض العقارية لكل من يريد هو السبب، ألا يوجد جزء من هذه الجملة يحدث الآن في مصر و هو:
تساهل الشركات في بيع العقار بالتقسيط لكل من يريد.
سؤالين، يجب أن نتوقف عندهم:
🚨 هل تم التحقق من قدرة الشخص الحاجز للوحدة على سداد الإلتزامات المستقبلية؟!
🚨 ألا يوجد إحتمال لأن يكون المشتري من فئة النينجا و يكون لدينا (Ninja Buyer)
🟥 التشابه خطير بين الحالتين، لأنه سيؤدي لتوقف التدفقات النقدية، لكن المتضرر في حالة مصر سيكون الشركات العقارية والتي ستصيب السوق ب #السكتة_العقارية أو #الجلطة_العقارية (كتعبير بديل عن الفقاعة).
الجدول التالي للمقارنة، بين مخاوف ما قد يحدث في مصر (مجرد مخاوف حتى اللحظة) بما حدث سابقا في العالم.
و أكرر أنها حتى اللحظة مخاوف، لا توجد أي أرقام معلنة لأي شيئ ليتم تقدير عليها أي نسب.
طبعا سيسفه البعض من أهمية التحقق من قدرة الحاجزين على سداد دفعات مستقبلية، أتمنى ممن يسفه هذه النقطه، أن يسأل متخصص مالي في أهمية ذلك.
وقبل الختام، أقتبس من:
@MAFouad
"أضف إلى ذلك أيضا أمرين غاية في الأهمية فيما يخص التمويل في مصر، أولهما أن التمويل العقاري المباشر للأفراد من البنوك صعب مما يجعل الغالبية يتجنبونه، والثاني يكمن في أن عدم استكمال المشاريع في مصر لا يقابله توقف عن سداد أقساط الوحدات، لأن غالبية عقود المطورين أشبه بعقود الإذعان تتيح للمطور صرف مستحقاته بشكل مستمر ومؤمن"
ألفت نظركم لجملة: "عدم استكمال المشاريع في مصر لا يقابله توقف عن سداد أقساط الوحدات"
و أقتبس من:
@ielnemr
"مخاطر متعلقة بمقدرة الشركات بالوفاء بتعهداتها مخاطر أخرى تتعلق بقدرة جانب من المشترين بالسداد المنتظم والنتيجة المتوقعة خروج بعض الشركات من المجال، وضياع حق بعض المشترين نتيجة لذلك. انما انهيار أسعار العقارات غير متصور"
ألفت نظركم لجملة: "مخاطر أخرى تتعلق بقدرة جانب من المشترين بالسداد المنتظم"
🟦 ختاما، بعض النصائح:
- تعامل مع الشركات العقارية المدرجة في البورصة لأن ميزانياتها معلنة وعليها رقابة صارمة
- الشركات الغير مدرجة، لا نعلم عنها شيئا، قد تكون قوية وقد تكون غير ذلك
▪️ ملحوظة:
أنا مش بتاع عقارات، لكن انا بتاع مخاطر مالية وأفتخر أني أحمل شهادة FRM والتي يحملها ١٧ شخص في مصر، ودراسة أزمة ٢٠٠٨ كان جزء محترم من المنهج.
كل ما كتبته هو مخاوف، ولا توجد أرقام معلنة، وهذا في حد ذاته مخيف.
تمنياتي بالسلامة للجميع.
روابط مقال د فؤاد و أ ابرهيم في التغريدة التالية.
و هذا تعريف المقترض النينجا
جاري تحميل الاقتراحات...