عطفا على كلام د. مدحت قصة "الفقاعة" دي محتاجة خطوتين ورا عشان نتأملها و نشوف فكرة حدوث فقاعات العقارات كيف تتم بالأساس.
اولا: نبتدي بسؤال هل العقارات في مصر غالية؟ اه طبعا غالية جدا كمان. بس هل معنى انها غالية ان فيه فقاعة عقارية هتنفجر و العقارات هتتهبد اسعارها؟
اولا: نبتدي بسؤال هل العقارات في مصر غالية؟ اه طبعا غالية جدا كمان. بس هل معنى انها غالية ان فيه فقاعة عقارية هتنفجر و العقارات هتتهبد اسعارها؟
ثانيا: ليه بتحصل طفرة، قياسا على الدول الي عانت من فقاعات عقارية جامدة زي اليابان و امريكا و انجلترا و حاليا ما تعانيه الصين؟ ايه القواسم المشتركة لحدوث الطفرة؟
ارتفاع الرخاء، انخفاض أسعار الفائدة، توافر منتجات التمويل العقاري وسهولة الوصول إلى الائتمان. دي اهم اسباب الزيادة!
ارتفاع الرخاء، انخفاض أسعار الفائدة، توافر منتجات التمويل العقاري وسهولة الوصول إلى الائتمان. دي اهم اسباب الزيادة!
نقف عند ثانيا شوية..
هل فيه مشتري بيمول عقار من بنك؟ هل احنا في حالة رخاء اقتصادي؟ هل فيه سهولة في الائتمان اصلا؟ الاجابة لا. لذلك زيادة اسعار العقار ليست بسبب ائتماني. انما هي تحولت لمخزن ثروة بشكل كبير. و ده بسبب التضخم بشكل مباشر…
هل فيه مشتري بيمول عقار من بنك؟ هل احنا في حالة رخاء اقتصادي؟ هل فيه سهولة في الائتمان اصلا؟ الاجابة لا. لذلك زيادة اسعار العقار ليست بسبب ائتماني. انما هي تحولت لمخزن ثروة بشكل كبير. و ده بسبب التضخم بشكل مباشر…
ثالثا: نتكلم عن قوي العرض و الطلب. المعروض جديد كتير؟ جدا! و المعروض resale؟ برضه كنير. طب الاسعار بتزيد ليه اومال؟ ده سؤال الموسم. جزء منه كما في ثانيا تضخم و الجزء الثاني في سياسة المطور العقاري ذاته ان كل مرحلة لازم تزيد عن الي قبلها
نقف عند ثالثا شوية:
نفترض الطلب قل؟ نفترض ليه ده هو قل فعلا. بس ٩٠٪ من المطورين بتبني بفلوس حضرتك مش بتاخد risk عنيف و حتى الارضي بياخدوها تقسيط بشكل يخدم في انهم يفضلوا شغالين. ماشي الطلب قل. ف ايه؟ المطور هيتوسع و مافيش طلب؟ و لا الي واخد عقار كمخزن ثروة هيرميه بنص القيمة؟
نفترض الطلب قل؟ نفترض ليه ده هو قل فعلا. بس ٩٠٪ من المطورين بتبني بفلوس حضرتك مش بتاخد risk عنيف و حتى الارضي بياخدوها تقسيط بشكل يخدم في انهم يفضلوا شغالين. ماشي الطلب قل. ف ايه؟ المطور هيتوسع و مافيش طلب؟ و لا الي واخد عقار كمخزن ثروة هيرميه بنص القيمة؟
رابعا: نرجع لامريكا و اليابان. ايه القوى التي تؤدي إلى انفجار فقاعة الإسكان؟ تراجع الاقتصاد، وارتفاع أسعار الفائدة، وانخفاض الطلب
احنا ماعندناش من ده الا انخفاض الطلب. ده في تقديري يتترجم لأن العقار سعره يثبت بس فكرة ان الاسعار تنزل النص و الشموس تسقط على الارض دي مش هتركب هنا
احنا ماعندناش من ده الا انخفاض الطلب. ده في تقديري يتترجم لأن العقار سعره يثبت بس فكرة ان الاسعار تنزل النص و الشموس تسقط على الارض دي مش هتركب هنا
على المدى الطويل، العقار بيضرب التضخم بمسافة بعيدة:
في امريكا من 1963 ارتفع التضخم 896%، في حين ارتفعت العقار 2350%. خلال تلك الفترة نفسها يعني العقار 2.6 التضخم
في مصر من 1963 ارتفع التضخم بنسبة 57650% في حين ارتفع العقار 119900% (عينة استرشادية) يعني برضه مرتين التضخم
في امريكا من 1963 ارتفع التضخم 896%، في حين ارتفعت العقار 2350%. خلال تلك الفترة نفسها يعني العقار 2.6 التضخم
في مصر من 1963 ارتفع التضخم بنسبة 57650% في حين ارتفع العقار 119900% (عينة استرشادية) يعني برضه مرتين التضخم
جاري تحميل الاقتراحات...