يعتبر مجال التقييم العقاري من المجالات المثيره للإهتمام ، سأسرد بشكل بسيط كمقدمة في هذه السلسلة من التغريدات عن تقييم الوحدات العقارية بأسلوب الدخل عن طريق الأرباح و عن طريق الـDCF (التدفقات النقدية المخصومة) للوحدة العقارية و عن المؤشرات المالية لتحليل العقار التجاري.
أول و أهم معلومة يجب عليك معرفتها ، أن أي أصل عقاري له خصائصه و مميزاته التي تجعله مُختلف عن أي اصل عقاري اخر سواء من ناحية الموقع أو عمر العقار أو حتى تصميمه و هو ما يُعرف بالـ heterogeneous.
تنقسم الاصول العقارية إلى نوعان:
١- أصول ملموسة : و هي الأصول المادية، مثل (المباني ، الاراضي ، المستودعات، الخ).
٢- أصول غير ملموسة : و هي الأصول الغير مادية ، مثل( الرهن العقاري ، عقود الإيجار).
١- أصول ملموسة : و هي الأصول المادية، مثل (المباني ، الاراضي ، المستودعات، الخ).
٢- أصول غير ملموسة : و هي الأصول الغير مادية ، مثل( الرهن العقاري ، عقود الإيجار).
أولاً طريقة الأرباح:
تتلخص هذه الطريقة بإن أي وحدة عقارية تُسعّر القيمة السوقية لها عن طريق الأرباح التي تجلبها هذه الوحدة أو أي نشاط متعلق بهذه الوحدة.
- ومن المهم أيضًا التنويه على انه لابد من أن تكفي الأرباح كامل التكاليف سواء الإيجار و غيرها.
تتلخص هذه الطريقة بإن أي وحدة عقارية تُسعّر القيمة السوقية لها عن طريق الأرباح التي تجلبها هذه الوحدة أو أي نشاط متعلق بهذه الوحدة.
- ومن المهم أيضًا التنويه على انه لابد من أن تكفي الأرباح كامل التكاليف سواء الإيجار و غيرها.
-تستخدم طريقة الأرباح في تقييم العقارات التي يكون الجزء الهام منها نشاط العقار و ليس قيمة الأرض أو المبنى.
-تطبق طريقة الأرباح على العقارات الخاصة مثل (الفنادق و محطات الوقود و دور السينما إلخ).
-كما تستخدم بشكل عام في حال عدم توفر معلومات عن الوحدات العقارية المشابهه لها.
-تطبق طريقة الأرباح على العقارات الخاصة مثل (الفنادق و محطات الوقود و دور السينما إلخ).
-كما تستخدم بشكل عام في حال عدم توفر معلومات عن الوحدات العقارية المشابهه لها.
توضح هذه الصورة العناصر المستخدمة في طريقة الأرباح و مثال على تقييم دار سينما:
من إيجابيات طريقة الأرباح:
١- تتم عملية التقييم عن طريق الحسابات التي تمت مراجعتها مِمَا يعطي دقة في تقييم القيمة السوقية
٢- العقارات ذات الطبيعة المماثلة للفنادق و محطات الوقود من الأفضل تقييمها بطريقة الأرباح.
١- تتم عملية التقييم عن طريق الحسابات التي تمت مراجعتها مِمَا يعطي دقة في تقييم القيمة السوقية
٢- العقارات ذات الطبيعة المماثلة للفنادق و محطات الوقود من الأفضل تقييمها بطريقة الأرباح.
سلبيات طريقة الأرباح:
١- في حالات كثيره لا تحدد حجم الأعمال التي تتم بالفعل في العقار مما يؤدي إلى عدم دقة تحديد القيمة السوقية للوحدة العقارية.
٢- من الصعوبات التي تواجه هذه الطريقة عدم تحديد حصة المستأجر بشكل واضح.
١- في حالات كثيره لا تحدد حجم الأعمال التي تتم بالفعل في العقار مما يؤدي إلى عدم دقة تحديد القيمة السوقية للوحدة العقارية.
٢- من الصعوبات التي تواجه هذه الطريقة عدم تحديد حصة المستأجر بشكل واضح.
٢- طريقة التدفقات النقدية المخصومة (DCF):
تتمحور هذه الطريقة على أن أي أصل مالي يمكن تقييمه من خلال حساب القيمة الحالية للتدفقات النقدية (Cash Flow) المستقبلية للوحدة العقارية.
تتمحور هذه الطريقة على أن أي أصل مالي يمكن تقييمه من خلال حساب القيمة الحالية للتدفقات النقدية (Cash Flow) المستقبلية للوحدة العقارية.
و تمثل هذه المعادلة مفهوم القيمة الحاليه للأصل:
أهم 5 نسب في تحليل المجال العقاري :
1-Capitalization rate:
NOI/ Acquisition Price
To indicate one-year return on total investment (including both lender and investor provided capital)
Also called going-in cap rate; measures the initial overall income-producing ability .
1-Capitalization rate:
NOI/ Acquisition Price
To indicate one-year return on total investment (including both lender and investor provided capital)
Also called going-in cap rate; measures the initial overall income-producing ability .
2-Equity Dividend:
BTCF/Equity investment
To indicate the investor’s one-period rate of return on invested equity.
Ignores tax consequences, future year cash flows, and changes in property values.
BTCF/Equity investment
To indicate the investor’s one-period rate of return on invested equity.
Ignores tax consequences, future year cash flows, and changes in property values.
3- Loan to Value :
Mortgage amount/ property Value
To measure the degree of financial leverage.
Maximum allowable on commercial property usually 65% to 75% at acquisition
Mortgage amount/ property Value
To measure the degree of financial leverage.
Maximum allowable on commercial property usually 65% to 75% at acquisition
4-Debt coverage:
NOI/Debt service
To see how much NOI can decline before it will not cover debt service.
Lenders usually seek a minimum DCR of 1.20 to 1.30, but may vary their requirements based on competition.
NOI/Debt service
To see how much NOI can decline before it will not cover debt service.
Lenders usually seek a minimum DCR of 1.20 to 1.30, but may vary their requirements based on competition.
5-Net income multiplier:
Acquisition Price / NOI
To indicate relationship between total price and first-year NOI measures price per current dollar of NOI.
A quick method of comparing the price per dollar of net operating income of one property to others sold in the market.
Acquisition Price / NOI
To indicate relationship between total price and first-year NOI measures price per current dollar of NOI.
A quick method of comparing the price per dollar of net operating income of one property to others sold in the market.
Note :
NOI= Net Operating Income
BTCF = Before Tax Cash Flow
NOI= Net Operating Income
BTCF = Before Tax Cash Flow
جاري تحميل الاقتراحات...