التراجع الحاد في القروض والعقود العقارية الجديدة، الذي أظهره تقرير البنك المركزي السعودي - أبريل 2023، ليس وليد اللحظة!
بل بدأ منذ العام الماضي مع تسارع ارتفاع الفائدة، ثم تفاقم أكثر مع مصفوفة الدعم الجديدة، وسيكون أكبر حالما بدأ خفض نسبة الاستقطاع الشهري إلى 40% كحد أقصى
بل بدأ منذ العام الماضي مع تسارع ارتفاع الفائدة، ثم تفاقم أكثر مع مصفوفة الدعم الجديدة، وسيكون أكبر حالما بدأ خفض نسبة الاستقطاع الشهري إلى 40% كحد أقصى
بنهاية أبريل 2023:
تراجع حجم تمويل مختلف العقارات السكنية إلى مستويات 2019 وبعضها لمستويات 2018، حيث تراجع تمويل الفلل السكنية سنويا بـ -53%، والشقق السكنية بـ -38%، والأراضي السكنية بـ -79%
مؤشرات ليست مفاجئة أبداً، إلا لمن أنكر تأثير ارتفاع معدل الفائدة العام الماضي!!
تراجع حجم تمويل مختلف العقارات السكنية إلى مستويات 2019 وبعضها لمستويات 2018، حيث تراجع تمويل الفلل السكنية سنويا بـ -53%، والشقق السكنية بـ -38%، والأراضي السكنية بـ -79%
مؤشرات ليست مفاجئة أبداً، إلا لمن أنكر تأثير ارتفاع معدل الفائدة العام الماضي!!
بالنسبة لمعدل الفائدة؛ ارتفاعها العام الماضي 75 أو 50 نقطة أساس يعد أقل تأثيرا من ارتفاعها خلال الفترة الراهنة بـ 25 نقطة أساس أو حتى تثبيتها!
لماذا؟!
سابقا كانت ترتفع من مستوى منخفض جدا إلى منخفض أعلى منه بقليل، بينما الآن هي تتحرك عند أعلى مستوياتها في أكثر من 21 عام مضى!!
لماذا؟!
سابقا كانت ترتفع من مستوى منخفض جدا إلى منخفض أعلى منه بقليل، بينما الآن هي تتحرك عند أعلى مستوياتها في أكثر من 21 عام مضى!!
الأمر الآخر؛ تركّز أغلب تأثير الارتفاع الذي بدأت تسجله الفائدة على خفض نشاط السوق وإدخاله حالة من الركود!
وهذا ما سبق الإشارة إليه العام الماضي، أن الركود سيخيّم على السوق طوال سنة إلى سنة ونصف بالتزامن مع بعض التماسك في الأسعار!
ولن يبدأ تأثّر الأسعار إلا في مراحل لاحقة..
👇
وهذا ما سبق الإشارة إليه العام الماضي، أن الركود سيخيّم على السوق طوال سنة إلى سنة ونصف بالتزامن مع بعض التماسك في الأسعار!
ولن يبدأ تأثّر الأسعار إلا في مراحل لاحقة..
👇
وهذا حدث أيضا في أكبر الأسواق العقارية عالميا (الولايات المتحدة، الصين، منطقة اليورو إلخ)
حتى الآن لا يتجاوز الحديث عن ارتفاع الفائدة وآثاره على السوق!
لكن حدث أن تدافعت عوامل أخرى مؤثرة إلى السوق خلال الأشهر القليلة الماضية ما زاد من الركود وبدأ تصدع الأسعار
ما تلك العوامل؟!
حتى الآن لا يتجاوز الحديث عن ارتفاع الفائدة وآثاره على السوق!
لكن حدث أن تدافعت عوامل أخرى مؤثرة إلى السوق خلال الأشهر القليلة الماضية ما زاد من الركود وبدأ تصدع الأسعار
ما تلك العوامل؟!
يأتي في مقدمة تلك العوامل؛
1- انخفاض حجم الدعم السكني بين -70% إلى -80% من 500 ألف ريال إلى ما بين 100 ألف إلى 150 ألف ريال
هذا ضاعف من الضغوط على السوق عبر انكماش قوة الطلب، التي هي في الأصل عانت من ارتفاع معدل الفائدة، مقابل أسعار سوقية فاقت القدرة الشرائية للمستهلك..
👇
1- انخفاض حجم الدعم السكني بين -70% إلى -80% من 500 ألف ريال إلى ما بين 100 ألف إلى 150 ألف ريال
هذا ضاعف من الضغوط على السوق عبر انكماش قوة الطلب، التي هي في الأصل عانت من ارتفاع معدل الفائدة، مقابل أسعار سوقية فاقت القدرة الشرائية للمستهلك..
👇
العامل 2
تحرك الدولة -أيدها الله- بضخ ملايين الأمتار من الأراضي في جانب العرض، وتحريك نظام الرسوم على الأراضي نحو مراحله التالية وتوسيع نطاقات تطبيقه في المدن والمحافظات
إضافة إلى دخول شركات تطوير عقاري كبيرة، وتطوير عشرات الآلاف من الوحدات السكنية الجديدة والمتنوعة..
👇
تحرك الدولة -أيدها الله- بضخ ملايين الأمتار من الأراضي في جانب العرض، وتحريك نظام الرسوم على الأراضي نحو مراحله التالية وتوسيع نطاقات تطبيقه في المدن والمحافظات
إضافة إلى دخول شركات تطوير عقاري كبيرة، وتطوير عشرات الآلاف من الوحدات السكنية الجديدة والمتنوعة..
👇
العامل 3
أمام تصاعد العرض (أرضي، منتجات سكنية) تراجع حجم طلب المستهلكين بدرجة أكبر، نظير ارتفاع معدلات تملك المساكن إلى 67% (وفقا لتقديرات شركة نايت فرانك) مقتربة بقوة من النسبة المستهدف تحقيقها في 2030 البالغة 70%
بذات الوقت الذي يواجه الطلب الحقيقي المتبقي ضعفا في التمويل
👇
أمام تصاعد العرض (أرضي، منتجات سكنية) تراجع حجم طلب المستهلكين بدرجة أكبر، نظير ارتفاع معدلات تملك المساكن إلى 67% (وفقا لتقديرات شركة نايت فرانك) مقتربة بقوة من النسبة المستهدف تحقيقها في 2030 البالغة 70%
بذات الوقت الذي يواجه الطلب الحقيقي المتبقي ضعفا في التمويل
👇
تابع العامل 3
إذاً نحن أمام معادلة تتضمن؛
تعاظم مستمر للعرض (أراضي، منتجات سكنية)، مقابل تآكل مستمر لقوة الطلب إما لارتفاع معدلات التملك، أو لضعف القدرة الشرائية والتمويلية والدعم، أو لتفضيل بعض المستهلكين انتظار ما ستسفر عنه الجهود الراهنة لتصحيح أوضاع السوق وتضخم الأسعار!!
👇
إذاً نحن أمام معادلة تتضمن؛
تعاظم مستمر للعرض (أراضي، منتجات سكنية)، مقابل تآكل مستمر لقوة الطلب إما لارتفاع معدلات التملك، أو لضعف القدرة الشرائية والتمويلية والدعم، أو لتفضيل بعض المستهلكين انتظار ما ستسفر عنه الجهود الراهنة لتصحيح أوضاع السوق وتضخم الأسعار!!
👇
العامل 4
أمام ما تقدم من عوامل غير مواتية لكبار ملاك الأراضي تحديدا، وتحديدا أكثر لجانب رسوم الأراضي!
تسارع توجهم نحو تطوير أراضيهم بالشراكة مع المطورين الكبار والشراكة مع الوطنية للإسكان، أو نحو التخارج من ملكياتهم، وجميعها بالتأكيد تعد نافعة للاقتصاد والسوق والمجتمع..
👇
أمام ما تقدم من عوامل غير مواتية لكبار ملاك الأراضي تحديدا، وتحديدا أكثر لجانب رسوم الأراضي!
تسارع توجهم نحو تطوير أراضيهم بالشراكة مع المطورين الكبار والشراكة مع الوطنية للإسكان، أو نحو التخارج من ملكياتهم، وجميعها بالتأكيد تعد نافعة للاقتصاد والسوق والمجتمع..
👇
العامل 5 (المرتقب)
الإعلان عن بداية خفض نسبة الاستقطاع الشهري إلى 40% كحد أقصى، الذي سيشكل إضافة ثقيلة الوزن يتجاوز تأثيرها لوحدها مجموع تأثيرات (ارتفاع الفائدة، خفض الدعم السكني)، وقد يزيد عن ذلك مع تزايد تأثيرات العوامل السابقة على السوق والأسعار، وسيكون له آثار إيجابية..
👇
الإعلان عن بداية خفض نسبة الاستقطاع الشهري إلى 40% كحد أقصى، الذي سيشكل إضافة ثقيلة الوزن يتجاوز تأثيرها لوحدها مجموع تأثيرات (ارتفاع الفائدة، خفض الدعم السكني)، وقد يزيد عن ذلك مع تزايد تأثيرات العوامل السابقة على السوق والأسعار، وسيكون له آثار إيجابية..
👇
تابع العامل 5
سيكون له آثار إيجابية على الاقتصاد الوطني، وعلى المستهلكين، وعلى القطاع الخاص، كما سبق الإشارة إليه في أكثر من مقام ومقال!
إذ سيرفع القدرة الاستهلاكية للأفراد، بما سيعزز من نمو القطاع الخاص، ومن ثم النمو الاقتصادي
المؤسف هنا؛ أنه لن يفيد من سبق لهم الاقتراض!!!
👇
سيكون له آثار إيجابية على الاقتصاد الوطني، وعلى المستهلكين، وعلى القطاع الخاص، كما سبق الإشارة إليه في أكثر من مقام ومقال!
إذ سيرفع القدرة الاستهلاكية للأفراد، بما سيعزز من نمو القطاع الخاص، ومن ثم النمو الاقتصادي
المؤسف هنا؛ أنه لن يفيد من سبق لهم الاقتراض!!!
👇
تابع العامل 5
سيكون مجديا، لو قام البنك المركزي بتوجيه البنوك وش. التمويل بفتح مجال تعديل العقود العقارية القائمة، وتكييفها مع الضوابط الجديدة وخفض نسب الاستقطاع، ما يسهم بتخفيف الأعباء المالية بدرجة كبيرة على المقترضين السابقين، تحديدا ذوي النسب العالية من حيث الاستقطاع الشهري
سيكون مجديا، لو قام البنك المركزي بتوجيه البنوك وش. التمويل بفتح مجال تعديل العقود العقارية القائمة، وتكييفها مع الضوابط الجديدة وخفض نسب الاستقطاع، ما يسهم بتخفيف الأعباء المالية بدرجة كبيرة على المقترضين السابقين، تحديدا ذوي النسب العالية من حيث الاستقطاع الشهري
يمكن القول بأن حزمة آثار ما تقدّم من عوامل ستنهي عامها الأول نهاية يونيو القادم، لتبدأ عاما ثانيا سيحمل مع استمرار تأثيرات (ارتفاع الفائدة، تراجع التمويل، تراجع الدعم، تراجع الطلب لارتفاع معدلات التملك، زيادة عرض الأراضي والعقارات، خفض نسبة الاستقطاع) مشهدا أكثر "حيوية" للسوق
👇
👇
يؤمل بمشيئة الله تعالى أن يثمر عن تطورات أكثر إيجابية للمستهلكين، وللاقتصاد الوطني والقطاع الخاص عموما، تنخفض معه كل من تكلفة التملك وعبء سداد التمويل على المستهلك، ما يرفع من قدرته الاستهلاكية لصالح نمو القطاع الخاص، وزيادة قدرته على توفير آلاف فرص العمل، والتي ستصب كلها لصالح الاقتصاد الكلي
ودمتم في خير وتوفيق 🌺🌺
ودمتم في خير وتوفيق 🌺🌺
جاري تحميل الاقتراحات...