في الجدول تم تجميع البيانات في التقرير الربعية لصندوق #ميفك_ريت
كأرخص سعر لسهم\وحدة هو وأخوه #الإنماء_ريت_للتجزئة
الجدول لا يعتمد عليه في الاستثمار وليس توصية بالشراء أو البيع لكن لنرى بعض النقاط المهمة التي جعلت صندوق ميفك بهذا السعر بالرغم من جودة كثير من عقاراته برأيي
يتبع
كأرخص سعر لسهم\وحدة هو وأخوه #الإنماء_ريت_للتجزئة
الجدول لا يعتمد عليه في الاستثمار وليس توصية بالشراء أو البيع لكن لنرى بعض النقاط المهمة التي جعلت صندوق ميفك بهذا السعر بالرغم من جودة كثير من عقاراته برأيي
يتبع
نقطة 1: الريت هو لتحقيق الدخل بينما هذا الصندوق نلاحظ لم يحقق لملاكه سوى أقل من 10% خلال فترة إدراجه التي قاربت لـ4 سنوات بعائد يقارب 2.5% سنوي وخسارة رأس مالية تقارب 50% سنويا وبمجمل خسارة 40% للمكتتب فيه
(تنويه الصندوق كان يعد بعائد 7.5% وقت إكتتابه)
يتبع
(تنويه الصندوق كان يعد بعائد 7.5% وقت إكتتابه)
يتبع
نقطة2: نلحظ أن الصندوق لم تزد عقاراته بل إنخفضت خلال هذه السنوات (العقارات انخفضت والديون زادت وهذا يدل أن الإدارة تأخذ ديون لغير غرضها الاساسي وهو الاستحواذ على عقارات)
نقطة3: الإشغال في تناقص ولم يعد لما قبل كرونا (فيما أعلم فنادقه بمكة مازالت شاغرة)
نقطة3: الإشغال في تناقص ولم يعد لما قبل كرونا (فيما أعلم فنادقه بمكة مازالت شاغرة)
نقطة4: عدد الستأجرين زاد لكن نسب الإشغال انخفضت وهذا يعطي زيادة تكاليف في التحصيل والمتابعة خاصة أن متوسط مدد العقود انخفض بشكل كبير حتى قارب نصف ماهو عليه وقت إطلاق الصندوق
نقطة5: أكثر الخسائر التي حققها أو المكاسب هي من إعادة تقييم العقارات وهذا ما يظهر في قيمة المحفظة العادلة
نقطة5: أكثر الخسائر التي حققها أو المكاسب هي من إعادة تقييم العقارات وهذا ما يظهر في قيمة المحفظة العادلة
نقطة6: تبعا للنقطة السابقة لا يهم كثيرا التقييم للمستثمر طويل المدى لكن لو تلحظ نسبة المصروفات من إجمالي الإيرادات ستجد أنها كانت تتراوح بين 10-13% في 2019 وأصبحت بين 22-30% في 2022 وهذا يدل إما على زيادة المصروفات أو انخفاض الإيرادات
نقطة7: آخر صف في الجدول يوضح نسبة الدين لإجمالي الأصول قد يدخل فيه موضوع إعادة التقييم لكن بالرجوع للقوائم المالية ستجد سحب من الديون كما ذكرنا سابقا لغير غرض الاستحواذ على العقارات
نقطة8: الصندوق يوجد لديه مشكلة بالتحصيل ستجدها واضحه بقوائمه المالية من ناحية مخصص المشكوك بتحصيله
وكذلك عليها مطلوبات قائمة من قبل انطلاق الصندوق
وتسديد هذه المطلوبات مقدم على التوزيعات أو سداد الديون
وكذلك عليها مطلوبات قائمة من قبل انطلاق الصندوق
وتسديد هذه المطلوبات مقدم على التوزيعات أو سداد الديون
أعتقد هذا الصندوق يحتاج تحرك لتغيير مديره وإسناد إدارته إلى جهة أفضل كما حصل مع صندوق الإنماء ريت للتجزئة مع إنه هالخطوة قد لا تكون حل سريع وتحتاج وقت طويل لتصحيح وضعه لأنه (لا يصلح العقاد ما أفسده الدهر)
اطلع على الجدول في أول تغريدة
ما كتب ليست توصية
المصدر تقارير الصندوق
إنتهى
اطلع على الجدول في أول تغريدة
ما كتب ليست توصية
المصدر تقارير الصندوق
إنتهى
تصحيح خسارة رأس مالية 50% خلال مدة الصندوق وليس سنوياً
جاري تحميل الاقتراحات...