هل اسعار العقار سوف تصعد ام تهبط؟
سؤال مهم سأحاول الاجابة عليه من خلال التطرق -باختصار- لأربعة محاور مهمة هي الحكم والجواب على هذا السؤال، وهي:
1. سعر الفائدة والتضخم
2. النمو المحقق والمتوقع
3. مكرر متوسط سعر الوحدة السكنية الى اجمالي الدخل السنوي
4. مستهدفات الاسكان
يتبع=
سؤال مهم سأحاول الاجابة عليه من خلال التطرق -باختصار- لأربعة محاور مهمة هي الحكم والجواب على هذا السؤال، وهي:
1. سعر الفائدة والتضخم
2. النمو المحقق والمتوقع
3. مكرر متوسط سعر الوحدة السكنية الى اجمالي الدخل السنوي
4. مستهدفات الاسكان
يتبع=
في البداية، فإن كل محور من هذه المحاور هو مبحث اقتصادي مستقل بذاته، ولا تكفيه تغريدتين او ثلاث او سلسلة تغريدات، ولكن حسبنا من القلادة ما احاط بالعنق، فنكتفي بما يخدم الاجابة على هذا الموضوع بشكل مبسط ومختزل، والاختزال قد يخل ببعض المفاهيم الا ان الضرورة والمكان تقتضي ذلك.
يتبع=
يتبع=
1. سعر الفائدة:
من المعلوم ان زيادة اسعار الفائدة تقلل المعروض النقدي من خلال سحب السيولة بسبب جاذبية الودائع باسعار فائدة مرتفعة بالاضافة لتقليل شهية الاقتراض مما يؤثر سلبا على وجود سيولة لدى المستثمرين والمستهلكين وهذا بدوره يخفض من تضخم اسعار المنتجات وعلى راسها العقار،
يتبع=
من المعلوم ان زيادة اسعار الفائدة تقلل المعروض النقدي من خلال سحب السيولة بسبب جاذبية الودائع باسعار فائدة مرتفعة بالاضافة لتقليل شهية الاقتراض مما يؤثر سلبا على وجود سيولة لدى المستثمرين والمستهلكين وهذا بدوره يخفض من تضخم اسعار المنتجات وعلى راسها العقار،
يتبع=
وهذا بافتراض ثبات بقية العوامل الاخرى، ولكن اذا اخذنا في الاعتبار السياسة المالية في الجهة المقابلة، من خلال الانفاق الحكومي -والمرتبط في الخليج غالبا باسعار النفط- وخفض الضرائب فالمعادلة تتغير، مما يقلل من اثر السياسة النقدية -المتمثلة في رفع الفائدة- تجاه تضخم الاسعار.
يتبع=
يتبع=
السؤال البديهي لغير المختصين:
لماذا اذن ترفع السعودية اسعار الفائدة؟
ببساطة لان الريال مربوط بالدولار ويتبع السياسة النقدية على الدولار، فأي رفع او خفض يحدث لاسعار الفائدة للدولار فالريال يرفع ويخفض بالتبعية للحفاظ على سعر صرف الريال مقابل الدولار وعدم حدوث اختلال.
يتبع=
لماذا اذن ترفع السعودية اسعار الفائدة؟
ببساطة لان الريال مربوط بالدولار ويتبع السياسة النقدية على الدولار، فأي رفع او خفض يحدث لاسعار الفائدة للدولار فالريال يرفع ويخفض بالتبعية للحفاظ على سعر صرف الريال مقابل الدولار وعدم حدوث اختلال.
يتبع=
وعلى مايبدو وبحسب المعطيات والتوقعات فإن اسعار النفط بشكل عام ستواصل الصعود نتيجة للاحداث الجيوسياسية التي يعيشها العالم في هذه الفترة، ومن المؤكد بحسب الاعلانات عن العديد من البرامج الحكومية -وعلى رأسها الاسكان- استمرار الدعم والانفاق الحكومي،
يتبع=
يتبع=
مما يعني عدم فاعلية رفع اسعار الفائدة في كبح جماح التضخم والذي هو اصلا في الحدود الطبيعية والصحية للاقتصاد حيث انه وبحسب تقرير التضخم الصادر من البنك المركزي بلغ 1.2% في الربع الاول من عام 2022 مقارنة بنفس الربع من العام السابق ويتوقع ان يستمر في الارتفاع في الربع الثاني.
يتبع=
يتبع=
2. النمو المحقق والمتوقع:
حققت السعودية نمو في الناتج المحلي الاجمالي بمقدار 9.6% على اساس سنوي و 2.2% مقارنة بالربع السابق بحسب بيانات الهيئة العامة للاحصاء، ويعزى ذلك الى الارتفاع الكبير الذي شهدته الانشطة النفطية مؤخرا.
يتبع=
حققت السعودية نمو في الناتج المحلي الاجمالي بمقدار 9.6% على اساس سنوي و 2.2% مقارنة بالربع السابق بحسب بيانات الهيئة العامة للاحصاء، ويعزى ذلك الى الارتفاع الكبير الذي شهدته الانشطة النفطية مؤخرا.
يتبع=
واما عن التوقعات المستقبلية لنمو الناتج المحلي الاجمالي في السعودية فقد توقع معالي وزير المالية الجدعان ان يستمر الاقتصاد السعودي بتحقيق نمو في الناتج المحلي الاجمالي ليبلغ 7.4% بنهاية العام 2022، كما توقعت العديد من بيوت الخبرة ان يستمر النمو في الارتفاع،
يتبع=
يتبع=
ومنها الراجحي المالية حيث توقعت التقارير الصادرة منها ان يصل النمو في الناتج المحلي في السعودية الى 7.4% كم وتوقعت تقارير كابيتال ايكونميكس ان يصل النمو الى 10% ، فيما توقعت جدوى المالية ان يصل النمو الى 15% بحسب التقارير المنشورة لهذه الجهات.
يتبع=
يتبع=
3. مكرر سعر الوحدة السكنية الى اجمالي الدخل السنوي:
او مايعرف بمضاعف الدخل السنوي لسعر الوحدة السكنية، ويقصد بذلك "كم سعر العقار الذي يكون في مقدور الشخص شرائه بالنسبة الى اجمالي دخله السنوي".
يتبع=
او مايعرف بمضاعف الدخل السنوي لسعر الوحدة السكنية، ويقصد بذلك "كم سعر العقار الذي يكون في مقدور الشخص شرائه بالنسبة الى اجمالي دخله السنوي".
يتبع=
فاذا كان دخلك الشهري -راتبك- هو 8 الاف ريال -مثلا- فإن دخلك السنوي هو 96 الف ريال، اذن كم سيكون السعر المناسب لك لتشتري عقار؟ والذي اذا زاد سنعتبر السعر متضخم، واذا نقص سنعتبر السعر منكمش.
يتبع=
يتبع=
وللاجابة على ذلك سنأخذ مستهدفات وزارة الاسكان وما تم تحقيقه اليوم فعلا، حيث وصلت مكررات الشقق السكنية الى 4.8 مكررات، وعلى المثال السابق للراتب فإن سعر الشقة المناسب لك هو 460 الف ريال، واما الفلل فوصلت الى 12.4 مكررات، اي سعر الفيلا المناسب لك هو مليون ومئتين تقريبا،
يتبع=
يتبع=
واذا اخذنا في الاعتبار ان غالبية الفلل يتم شراؤها بالتضامن فسنضرب الرقم السابق في اثنين، وعند مقارنة هذه النتائج باسعار السعوق وبمتوسط الدخل الشهري للفرد والبالغ بحدود 8 الاف ريال شهريا بحسب مسح دخل وانفاق الاسرة سنجد ان الاسعار في حدود الطبيعي والقدرة الشرائية للفرد،
يتبع=
يتبع=
وعلى صعيد الاسرة سنستخدم نفس المعادلة ولكن بافتراض دخل الاسرة والبالغ تقريبا بحدود 14 الف ريال شهريا، اي سعر 800 الف للشقة و2 مليون للفيلا وبالتضامن 4 مليون سيعتبر سعر معقول وطبيعي وفي حدود القدرة الشرائية للاسرة، ويزيد وينقص بحسب الدخل الفعلي للاسرة والفرد.
يتبع=
يتبع=
4. مستهدفات الاسكان
استهدفت وزارة الاسكان رفع نسبة التملك السكني من 57% عام 2018 الى اكثر من 60% بحلول عام 2020 ، وهذا ما تحقق فعلا عبر برامج الدعم المختلفة للاسكان وعلى راسها برنامج سكني وعقود التمويل العقاري،
يتبع=
استهدفت وزارة الاسكان رفع نسبة التملك السكني من 57% عام 2018 الى اكثر من 60% بحلول عام 2020 ، وهذا ما تحقق فعلا عبر برامج الدعم المختلفة للاسكان وعلى راسها برنامج سكني وعقود التمويل العقاري،
يتبع=
حيث ارتفع عدد عقود التمويل من 50 الف عقد في بداية اطلاق البرنامج عام 2018 الى 296 بنهاية العام 2020.
وتستهدف الوزارة استمرار الدعم وزيادة نسبة التملك الى 70% بحلول العام 2030 حيث اعلنت عن استمرار الدعم والتزامها به الى عام 2025 كأقل تقدير.
يتبع=
وتستهدف الوزارة استمرار الدعم وزيادة نسبة التملك الى 70% بحلول العام 2030 حيث اعلنت عن استمرار الدعم والتزامها به الى عام 2025 كأقل تقدير.
يتبع=
وعند النظر الى اهمية المحافظة على هذه النسبة يبرز لنا تحدي جديد في تجاوز المحافظة على توفر معروض جيد الى التحفيز على زيادة المعروض ليواكب زيادة النمو السكاني والهجرة الى المدن الرئيسية، حيث تستهدف الرياض زيادة سكانها الى 15 مليون نسمة بحسب التصريحات.
يتبع=
يتبع=
وتشير احصائيات مسح المساكن الصادر من نايت فرانك الى ان 56% من المستأجرين الحاليين يرغبون في شراء مسكن خلال الخمس سنوات القادمة و 29% ممن يعيشون مع عائلاتهم يخططون للانتقال بمفردهم وشراء مسكن لا سيما اذا وضعنا في الاعتبار ان كل اسرة تملك منزل سيخرج منها عدة اسر بحاجة للتملك
يتبع=
يتبع=
الخلاصة:
عند النظر الموضوعي الى المعطيات السابقة من حيث زيادة الانفاق الحكومي عبر مختلف البرامج لا سيما فيما يتعلق منها بالاسكان، والنظر لعدم قدرة رفع اسعار الفائدة وحدها في مواجهة التضخم، والنظر الى النمو الاقتصادي المحقق والتوقعات المستقبلية والرؤى الطموحة للنهضة والنمو،
يتبع=
عند النظر الموضوعي الى المعطيات السابقة من حيث زيادة الانفاق الحكومي عبر مختلف البرامج لا سيما فيما يتعلق منها بالاسكان، والنظر لعدم قدرة رفع اسعار الفائدة وحدها في مواجهة التضخم، والنظر الى النمو الاقتصادي المحقق والتوقعات المستقبلية والرؤى الطموحة للنهضة والنمو،
يتبع=
والنظر الى اسعار العقار في ظل المكررات الى دخل الاسرة والفرد المحققة والمستهدفة، والنظر الى مستهدفات الاسكان وبرامج الدعم المحققة والمأمولة للمحافظة على نسب التملك وزيادتها، عند النظر بموضوعية لكل ذلك ستصل الى الجواب.
وفي الختام:
إن اصبت فمن الله وحده وان اخطأت فمن نفسي والشيطان
وفي الختام:
إن اصبت فمن الله وحده وان اخطأت فمن نفسي والشيطان
جاري تحميل الاقتراحات...