بمناسبة سؤال "هو ليه المعماريين في مصر بيصمموا مباني قبيحة" أحب اوضح شوية نقط، السبب الأساسي ان المعماري في أي مكان في العالم معندوش الحرية انه يعمل اللي على مزاجه (عشان كده أهم أعمال أي معماري هي البيت اللي بيصممه لنفسه)، انت دايما مقيد بقوانين البناء وبرغبات المالك وبالتكلفة
طبعا في جزئية رغبات المالك دي للأسف الذوق العام في مصر انحدر من زمان والناس مابقتش بتعرف تفرق بين الجميل والقبيح، من كتر التعود على القبح مابقاش مضايقهم خلاص، عادي جدا تلاقي واحد دافع مليون جنيه في شقة في عمارة واجهتها طوب أحمر، ومش متضايق ولا شايف أي مشكلة
جزئية التكلفة وجزئية قوانين البناء مرتبطين ببعض جدا وحل الاتنين في إيد الدولة مش في إيد المعماري ولا المطور العقاري، وهنا الزتونة اللي انا عامل الثريد ده عشانها، الفكرة ببساطة ان قوانين البناء الحالية في مصر (وهنا بتكلم عن المطورين الملتزمين بشروط التراخيص مش البناء العشوائي)
قوانين البناء في مصر بتلزمك باشتراطات عامة شبه ثابتة زي الحد الأقصى لعدد الأدوار، الارتدادات، البروزات، وبالتالي عشان تحقق أقصى ربح ممكن للمالك لازم تطلع ببوكس على حدود الارتداد وبالحد الأقصى من الأدوار والبروزات عشان تحقق أكبر إجمالي ممكن من الأمتار المربعة للمالك عشان يبيعها
يعني لو فكرت تجود وتعمل مبنى زي ده مثلا هتلاقي المالك بيقولك "بعد إذن الفن يعني يا هندزة هو مال يهود؟" لأن الأجزاء اللي انت فرغتها دي بتترجم عنده لعدد من الأمتار المربعة مضروبة في سعر بيع المتر، وحاصل الضرب هو إجمالي المبلغ اللي انت ضيعته عليه، وطبعا محدش هيقبل الخسارة
طب الحل إيه؟ هتكلم عن الكونسبت المطبق في الإمارات وهو الFAR أو floor area ratio، معرفش بقية الدول بتعمل إيه بس أعتقد ان الكونسبت نفسه أمريكي في الأصل، وملخص الفكرة ان جهة الترخيص بتقرر الحد الأقصى لعدد الأمتار المربعة المسموح ببناءها على كل قطعة أرض لكن كنسبة من مساحة الأرض نفسها
يعني لو انت شاري أرض مساحتها ألف متر بيتكتب في صك الملكية ان الFAR للقطعة دي مثلا ٥، ده معناه انك تقدر تبني إجمالي ٥٠٠٠ متر مربع بحد أقصى، انت بقى تقسمهم ٥٠٠ x ١٠ أدوار ولا ٢٠٠ x ٢٥ دور ولا كل دور بمساحة مختلفة، اللي يعجبك، المهم ما تعديش الحد الأقصى
طبعا مع وجود اشتراطات عامة برضه للارتدادات وأحيانا للارتفاع في مناطق معينة، لكن غير كده المعماري له حرية تصميم كتلة المبنى براحته، فتقدر تطلع مباني زي دي من غير ما المالك يشتمك لأنه هياخد الحد الأقصى المسموح له بالكامل ومش هيخسر أي أمتار مربعة
الأهم من كده كمان ان كل الفراغات الخدمية في المبنى (أي فراغ ماتقدرش تبيعه أو تأجره) غير محسوبة في الFAR أصلا عشان محدش يحاول يخالف الاشتراطات ويوفر في مساحة غرفة كهرباء/اتصالات/مخلفات/باركنج إلخ، كمان تقدر تتحكم في ارتفاع الدور براحتك، دي برضه حاجة مابنقدرش نعملها في مصر
هنا بقى يبان المعماري الشاطر، مش بس في إنه يطلع مبنى جميل لكن في إنه يحقق للمالك الdesign efficiency اللي هو ببساطة نسبة NLA/BUA أو نسبة الأمتار المربعة اللي يمكن تأجيرها للأمتار المربعة اللي هيتم بناءها، لو وصلت ل60% المالك هيبقى مبسوط والمشروع يبقى كسبان كويس
ده الكونسبت الأكثر شيوعاً هنا، مش مطبق في كل المناطق بس هو السائد، وفي رأيي ده إجابة سؤال ليه مابنشوفش تصميمات معمارية حلوة في مصر، مش عشان المعماريين هنا أحسن ولا حاجة إطلاقا، لكن عشان قوانين البناء هنا بتدي للمعماري حرية في التصميم من غير ما تأثر على حق المالك في الربح
شكرا.
شكرا.
جاري تحميل الاقتراحات...