شراء الأرض
هناك متطلبات لكل شخص عليه أن يقرر ماهي ومدى أهميتها بالنسبة له عند اتخاذ قرار الشراء:
الحي/المخطط
مساحة الأرض
ابعاد الارض
عدد الشوارع
عرض الشوارع
اتجاهات الواجهات
اختلاف مناسيب
وجود غرفة كهرباء
وجود شواطير
القرب من:
أبراج وخطوط الكهرباء
مسجد/جامع
مدارس
شارع تجاري
أخرى!
هناك متطلبات لكل شخص عليه أن يقرر ماهي ومدى أهميتها بالنسبة له عند اتخاذ قرار الشراء:
الحي/المخطط
مساحة الأرض
ابعاد الارض
عدد الشوارع
عرض الشوارع
اتجاهات الواجهات
اختلاف مناسيب
وجود غرفة كهرباء
وجود شواطير
القرب من:
أبراج وخطوط الكهرباء
مسجد/جامع
مدارس
شارع تجاري
أخرى!
الأحياء بعضها غير متجانس إما بسبب مساحة الحي الكبيرة أو لأسباب أخرى، فتجد منطقة من الحي تخطيطها جيد ومنازلها جميلة ونوعية السكان جاذبة، ومنطقة أخرى أقل مستوى، لذلك اختيار الحي والمنطقة او المربع كلاهما بنفس الأهمية.
اختيار الحي يتعلق ابتداءا بالموقع الجغرافي المرغوب حسب اهتمامات الشخص: شمال المدينة أو شرقها أو...، قرب مقر العمل، قرب منازل الأقارب، مع التمدد العمراني أو ليس بالضرورة، قرب الخدمات/المدارس/الجامعات.
البعض يفضل التوسط جغرافياً (العليا/المعذر) والبعض يفضل التطرف (الجبيلة!)، وبينهما محطات متعددة بين القرب والبعد في كل اتجاه.
البعض يفضل العيش وسط الازدحام حتى يكون قريب من كل احتياجاته، والبعض يفضل البعد النسبي رغبةً في الهدوء وبعداً عن الازدحام.
البعض يفضل العيش وسط الازدحام حتى يكون قريب من كل احتياجاته، والبعض يفضل البعد النسبي رغبةً في الهدوء وبعداً عن الازدحام.
لايوجد موقع ولا حي مثالي في أي مدينة ولست هنا بصدد تحليل أحياء ومخططات الرياض، كما لاتوجد ارض مثالية، لكن من الضروري تقييم كل العوامل حتى يمكن للباحث عن ارض تقييم عروض الاراضي من منظوره الشخصي.
مساحة الارض مرتبطة بالاحتياج والميزانية، واذا كان الاحتياج اكبر من مساحة الارض المتاحة فيمكن بناء قبو لزيادة مسطحات البناء.
القبو مكلف في البناء ويحتاج تصميم جيد حتى يستفاد منه في وظائف جوهرية وليس فقط كمستودع.
القبو مكلف لكن يمكن أن يكون مجدي في حال كانت الأرض مرتفعة السعر.
القبو مكلف في البناء ويحتاج تصميم جيد حتى يستفاد منه في وظائف جوهرية وليس فقط كمستودع.
القبو مكلف لكن يمكن أن يكون مجدي في حال كانت الأرض مرتفعة السعر.
بعد تحديد المساحة المرغوبة، أرى ضرورة تحديد الأبعاد المقبولة حتى يساعده ذلك في فرز عروض الاراضي، مثلاً:
لمساحة ٤٥٠م، هل تقبل بأرض عرض ١٢م على الشارع وعمق ٣٧.٥م؟ بينما يمكن أن تجد نفس المساحة بعرض ١٥م أو ١٨م طبعا بعمق اقل.
لمساحة ٤٥٠م، هل تقبل بأرض عرض ١٢م على الشارع وعمق ٣٧.٥م؟ بينما يمكن أن تجد نفس المساحة بعرض ١٥م أو ١٨م طبعا بعمق اقل.
زيادة عرض الارض على الشارع يبرز حجم المنزل وواجهاته، كما يساعد في توفير مساحة كافية لغرفة السائق، الملحق الخارجي، الأبواب الخارجية، كراج السيارة، ويعطي للمصمم مرونة في التصميم المعماري.
مثلاً تصميم حرف U أو H يفضل أرض شبه مربعه أو مربعة.
الارض الطويلة (باص) غير مرغوبة اجمالاً.
مثلاً تصميم حرف U أو H يفضل أرض شبه مربعه أو مربعة.
الارض الطويلة (باص) غير مرغوبة اجمالاً.
الارض الصغيرة لايفضل ان تكون على شارعين لان الارتداد النظامي هو خمس عرض الشارع.. فاذا كان شارع ٢٠ و شارع ١٥ ستكون الارتدادات ٤م و ٣م، وقد لايناسب ذلك المالك طالما ان ارضه صغيره ويرغب في استغلالها، فيما عدا ذلك فالشارعين ميزة رائعة.
عرض الشارع مهم لانه ماتطل عليه واجهة الباب وتفتح عليه أبوابه، الاغلب يفضل على الأقل شارع عرض ١٥م، وكل مازاد العرض يكون أفضل، لكن أكثر من ٢٠ غالباً يكون شارع طويل مزعج لكثر حركة السيارات وسرعتهم، وقد يكون عرضه مدعاة لايقاف السيارات عرضياً وذلك يضيق الشارع ويزحمه.
اتجاهات الواجهات تختلف حسب المدينة، في الرياض تفضل الشرقية والجنوبية، والحقيقة أن كل واجهة ولها حل في التصميم من حيث دراسة الواجهات المعمارية والزجاجية والنوافذ ومكان الحديقة أو الجلسة، إلخ.
اذا كانت الواجهة شرقية فيفضل ان تكون الجلسة في الواجهة اتقاءاً لحرارة شمس مابعد الظهيرة واذا كانت جنوبية فتكون الجلسة شرقية اذا امكن، وهكذا.
يراعى تقليص نوافذ الواجهات الغربية او تركيب كاسرات شمس والحرص على العزل الحراري الافضل.
يراعى تقليص نوافذ الواجهات الغربية او تركيب كاسرات شمس والحرص على العزل الحراري الافضل.
نقطة مهمة هنا وهي الاتجاهات الحقيقة مقارنة باضلاع المخطط/الارض. مثلا في احياء شمال الرياض، لاتتوافق اتجاهات الاراضي مع الجهات الجغرافية تماما، الارض الجنوبية أوالشرقية كلاهما في الواقع جنوبية شرقية.. الشمالية أوالغربية كلاهما في الواقع شمالية غربية.
الواجهات الشمالية الحقيقة يفترض ان لاتتعرض للشمس طوال اليوم، لكن الواقع في اغلب اراضي شمال الرياض الشمالية انها تتعرض للشمس طيلة فترة مابعد الظهيرة كانها غربية.
اختلاف المناسيب يقصد به تفاوت ارتفاع الشارع من نقطة لنقطة.
في حالة شارع واحد فذلك غير مرغوب لان الشارع مائل ويسبب تفاوت في ارتفاعات درجات الابواب الخارجية وضرورة توسيطها.
اذا كان تفاوت بين شارعين فالامر اسهل واحيانا يستفاد من ذلك في تصميم الساحات او تصميم القبو او مواقف سيارات.
في حالة شارع واحد فذلك غير مرغوب لان الشارع مائل ويسبب تفاوت في ارتفاعات درجات الابواب الخارجية وضرورة توسيطها.
اذا كان تفاوت بين شارعين فالامر اسهل واحيانا يستفاد من ذلك في تصميم الساحات او تصميم القبو او مواقف سيارات.
وجود غرفة كهرباء طبعاً غير مرغوب ويخفض قيمة الارض، اولاً يخل بشكل مسطح الارض، ثانياً يستقطع من الواجهة، ثالثاً منظرها غير محبب، رابعا قد تكون مصدر خطر والله أعلم.
الشواطير يقصد بها عدم انتظام اضلاع الارض وهذا امر وارد. اذا كان التفاوت بسيط فلايوجد تاثير يذكر في التصميم والتنفيذ ولكنه ينعكس في صعوبة القياسات.. اما اذا كان تفاوت كبير فهذا امر يغير شكل الارض ولكن المصمم الشاطر يعرف يتعامل معها بحدود.
القرب من ابراج وخطوط الكهرباء غير مرغوب وان كانت الدراسات تقول انه لايوجد تاثير صحي على السكان خارج حرم خطوط الكهرباء ولكن نفسيا غير مريحه وكذلك بصرياً منظرها مزعج.
القرب من المسجد مرغوب بالطبع ولكن غالب الناس لايفضل مواجهة المسجد او ملاصقته حتى لايكون عرضة لكثرة ايقاف السيارات ومرور المصلين خصوصاً العمالة، وفي حال كونه جامع فالامر اصعب.
القرب من المدارس مزعج وذلك بسبب الازدحام الصباحي وبعد الظهر وايقاف السيارات سواء بنين أو بنات، كذلك صوت الجرس والطلاب اذا كانت الارض قريبة جداً من المدرسة.
القرب من الشارع التجاري وتحديدا ظهير التجاري غير مرغوب بسبب ازعاج مرتادي الشارع التجاري بالمرور او ايقاف السيارة، او صدور ازعاج من العمارات التجارية مثل روائح المطاعم او محطات بنزين، كذلك الشارع ظهير التجاري قد يمثل طريق رديف او بديل للشارع التجاري ممايسبب ازعاج وارباك للحارة.
وجود حديقة قريبة او اطلالة الارض على حديقة كذلك موضوع له جانبان ايجابي وسلبي.
هناك اراضي على شارع وممر مشاة وتعتبر مميزة لكن البعض لايرغب بكثرة مرور المشاة حول منزله.
اختلاف منسوب الارض عن الارض المظاهرة قد يسبب اشكالية كذلك من حيث ارتفاع فلة الجار الخلفي بشكل كبير.
هناك اراضي على شارع وممر مشاة وتعتبر مميزة لكن البعض لايرغب بكثرة مرور المشاة حول منزله.
اختلاف منسوب الارض عن الارض المظاهرة قد يسبب اشكالية كذلك من حيث ارتفاع فلة الجار الخلفي بشكل كبير.
اتخاذ قرار الشراء او غيره من القرارات تختلف آليته من شخص لآخر، لكن من المؤكد أن شراء الأرض قرار مهم لأي شخص وحتى تتخذه وأنت واثق من قرارك واختيارك فاعتقد انه يلزمك ان تكون درست كل الجوانب السابقة وطبقتها على عدة عروض عاينتها بنفسك قبل أن تصل للعرض الذي تجزم عليه بعد الاستخارة.
من حقك عند اتخاذ قرارك ان تشترط فحص تربة الأرض قبل اتمام البيعة ويكون توثيق ذلك من خلال شيك العربون باشتراط عدد امتار معين لنزول عمق التاسيس، مثلا ان لايزيد عن ٣ م.
عادة العربون مبلغ بسيط (٢٠ ألف ﷼ مثلا) لاثبات الجدية وعند اتمام البيعة يلغى مقابل الشيكات المصدقة للمالك وللوسيط.
عادة العربون مبلغ بسيط (٢٠ ألف ﷼ مثلا) لاثبات الجدية وعند اتمام البيعة يلغى مقابل الشيكات المصدقة للمالك وللوسيط.
فحص التربة يكون من خلال مختبرات فحص التربة ويكلف مبلغ يترواح من ٣ إلى ٥ آلاف ﷼، يتم خلالها اخذ عدة عينات بعمق يصل إلى ١٠ م من الأرض وتحليلها في المختبر وتزويدك بتقرير يحدد نتائج متعددة عن نوعية التربة وجهد التحمل وعمق التأسيس وإرشادات مهمة لاعداد المخطط الإنشائي لاحقاً.
عمق التأسيس الطبيعي ٦٠ سم إلى متر ونص، أكثر من كذا يعتبر ان عندك دفان او تربة غير صالحة للتأسيس ينبغي ترحيلها للوصول إلى الأرض الصلبة (الصخرية)، ظهر لي أن عمق التأسيس حتى لو وصل لحدود ٣ م فما تعتبر مشكلة تستدعي القلق وان مان فيها تكلفة اضافية للحفر والردم وعمل اللازم انشائياً.
إذا كان العمق أكبر فلا تنخدع بنصيحة إنشاء قبو فقط لمجرد أن هناك دفان ٤-٥ متر، صحيح ان الارض المدفونة تسهل الحفر لانشاء القبو لكن يفترض انك تنشيء قبو لأنك فعلا تحتاج قبو ودارس تصميمك واحتياجك وميزانيتك.
تكلفة القبو أكبر بكثير من مجرد الحفر والردم.
تكلفة القبو أكبر بكثير من مجرد الحفر والردم.
البعض ينصح بالاكتفاء بسؤال أصحاب الأراضي المجاورة والاطلاع على من يحفر حولك بدلاً من الفحص لكن هذا الأمر ليس دقيق في جميع الأحوال، ممكن جنبك ارض صخر وارضك مدفونة.. التقرير يجعلك على بينة في الشراء وفي التصميم الإنشائي لاحقاً.
بالنسبة لعملية البحث، تجربتي في شمال مدينة الرياض كانت بالاعتماد على تطبيق عقار بالرغم من عيوبه لكنه خيار مريح وكافي، حسب رأيي لا يوجد لدى مكاتب العقار عروض أو أسعار مختلفة عن التطبيق، أغلب العروض تجد طريقها إلى التطبيق من خلال المكاتب والوسطاء وتجد نفس العرض مكرر عدة مرات.
أحد مشاكل التطبيق أن اغلب الوسطاء لايحدد الموقع بدقة لذلك لاتعتمد عليه لمعاينة الأرض أو تحديدها على المخطط، تواصل من خلال الواتساب بالوسيط وتحقق من استمرارية العرض وتفاصيله والموقع ويفضل رقم القطعة.
بعض الوسطاء تجد فيهم حسن التعامل والاحترافية، اطلب منه تزويدك بعروض حسب مواصفاتك.
بعض الوسطاء تجد فيهم حسن التعامل والاحترافية، اطلب منه تزويدك بعروض حسب مواصفاتك.
يمكنك الاستفادة من البوابة المكانية لمدينة الرياض للاطلاع على المخططات بارقامها وارقام القطع وابعادها ومساحاتها وعرض الشوارع ومواقع الخدمات (مدارس، مساجد، حدائق،.. إلخ).
كذلك تطبيق “واصف” للهواتف الذكية.
ليس بالضرورة ان تكون كل البيانات محدثة تماما لكنها ممتازة بما فيه الكفاية.
كذلك تطبيق “واصف” للهواتف الذكية.
ليس بالضرورة ان تكون كل البيانات محدثة تماما لكنها ممتازة بما فيه الكفاية.
هذا رابط البوابة المكانية لمدينة الرياض
mapservice.alriyadh.gov.sa
اختر “مستخدم عام”
هذا رابط البوابة بنسختها السابقة الأقدم تحديثاً
rbrs.sa
كلاهما يفضل من خلال الكمبيوتر
————
هذا رابط تطبيق “واصف”، لايغني برأيي عن المواقع السابقة
apps.apple.com
mapservice.alriyadh.gov.sa
اختر “مستخدم عام”
هذا رابط البوابة بنسختها السابقة الأقدم تحديثاً
rbrs.sa
كلاهما يفضل من خلال الكمبيوتر
————
هذا رابط تطبيق “واصف”، لايغني برأيي عن المواقع السابقة
apps.apple.com
من ناحية الأسعار فأرى أهمية الاطلاع على موقع وزارة العدل، يتم حديثه دوريا بكل الصفقات العقارية بالتفصيل: رقم الخطط / القطعة / المساحة / السعر بالمتر والاجمالي، صحيح ان هناك خلط بين الارض والفلة لكن من السهل التمييز بينهما من خلال سعر المتر.
moj.gov.sa
moj.gov.sa
هناك مواقع خدمية حديثة التجربة تقوم باستجلاب المعلومات من موقع وزارة العدل والبوابة المكانية لمدينة الرياض وتقدم نفس المعلومات ولكن بطريقة مفيدة من خلال الخرائط وتتبع الصفقات زمنياً على نفس المخطط أو القطعة.
indicators.daal.com
aqarsas.com
suhail.ai
indicators.daal.com
aqarsas.com
suhail.ai
هذا مقال مفيد فيما يخص شراء الأرض
al-marsd.com
al-marsd.com
الكل يفضل الارض ذات الواجهة الأكبر على الشارع، لأنها تعطي للفلة منظر ووجاهة وحجم، أقل عرض مسموح به لفلة مستقلة هو ١٢ متر.
عادة العمق أكثر من الطول لكن التناسب بينهما مختلف من ارض لاخرى لكن اعتقد انه من الافضل ان لايزيد العمق عن ضعف العرض على الشارع، أو لا يقل العرض عن نصف العمق☺️
عادة العمق أكثر من الطول لكن التناسب بينهما مختلف من ارض لاخرى لكن اعتقد انه من الافضل ان لايزيد العمق عن ضعف العرض على الشارع، أو لا يقل العرض عن نصف العمق☺️
مثلاً، لفلة مساحتها ٤٥٠:
عرض ١٨ وعمق ٢٥ ممتازة ومرغوبة جداً
عرض ١٥ وعمق ٣٠ مناسبة
عرض ١٢ وعمق ٣٧.٥ سيئة وغير مرغوبة، كأنها باص!
الفلل عرض ١٢ عادة مساحاتها ٣٠٠-٣٦٠ يعني عمق ٢٥-٣٠
فماحد يحب يشتري ارض ٤٥٠ واجهتها كانها ٣٠٠-٣٦٠!!
عرض ١٨ وعمق ٢٥ ممتازة ومرغوبة جداً
عرض ١٥ وعمق ٣٠ مناسبة
عرض ١٢ وعمق ٣٧.٥ سيئة وغير مرغوبة، كأنها باص!
الفلل عرض ١٢ عادة مساحاتها ٣٠٠-٣٦٠ يعني عمق ٢٥-٣٠
فماحد يحب يشتري ارض ٤٥٠ واجهتها كانها ٣٠٠-٣٦٠!!
يتضح مما سبق أن الاراضي ذات الأعماق الكبيرة غير محببة لأنه كل مازاد العمق سيكون العرض أقل إذا ثبتنا المساحة.
هناك جانب سلبي/إيجابي في الأراضي ذات العمق الأقل وهو قابليتها للتقسيم الى قطع أصغر.
ارض عمق ٤٠، أقل مساحة ممكنة هي ٤٠ في ١٢ = ٤٨٠
طبعا لا أحد يريد ارض مساحتها ٤٨٠ بعرض ١٢.
هناك جانب سلبي/إيجابي في الأراضي ذات العمق الأقل وهو قابليتها للتقسيم الى قطع أصغر.
ارض عمق ٤٠، أقل مساحة ممكنة هي ٤٠ في ١٢ = ٤٨٠
طبعا لا أحد يريد ارض مساحتها ٤٨٠ بعرض ١٢.
لماذا ذكرت أنه جانب سلبي/إيجابي؟
إيجابي لمن يرغب في التقسيم بغرض الاستثمار او غيره وسلبي لمن يرغب في السكن بنفس المساحة.
كيف؟
تشتري ارض ٤٥٠ عرضها ١٨، وتعتقد أن كل ماحولك فلل بهذا الحجم، ثم يأتي مستثمر ويشتري قطع مجاورة أو مقابلة لك ويقسم كل قطعتين الى ٣ قطع كل وحدة ٣٠٠م!
إيجابي لمن يرغب في التقسيم بغرض الاستثمار او غيره وسلبي لمن يرغب في السكن بنفس المساحة.
كيف؟
تشتري ارض ٤٥٠ عرضها ١٨، وتعتقد أن كل ماحولك فلل بهذا الحجم، ثم يأتي مستثمر ويشتري قطع مجاورة أو مقابلة لك ويقسم كل قطعتين الى ٣ قطع كل وحدة ٣٠٠م!
موضوع تقسيم الاراضي مهم، احيانا يخلق لك فرصة شراء في مخطط ماكنت تتوقعها لان ماكان في شي مناسب لك، لكن غيرك ممكن يشتري قطعة او مجموعة قطع ويعيد تقسيمها وتكون المساحات الناتجة مناسبة لك.
أحيانا نسخ المخططات الرسمية والبوابة المكانية ماتعكس التقسيمات الطارئة على المخطط بعد اعتماده.
أحيانا نسخ المخططات الرسمية والبوابة المكانية ماتعكس التقسيمات الطارئة على المخطط بعد اعتماده.
المخططات عموما وعملية تسويقها معقدة حسب ما رأيت، للأسف لايوجد عفوية في عمليات طرح العروض بل يتم طرح البلوكات بشكل تدريجي لضمان عدم زيادة العرض والتحكم بالاسعار بحيث لاتنزل بل ترتفع، البلوكات المميزة لاتطرح او يقال مباعة حتى تصرف البلوكات الاقل.
من الممارسات المؤذية كذلك الامتناع عن البيع بالقطعة في المراحل الأولى بل تباع بلوكات كاملة ثم تباع القطع في مجموعات، ولاتصل للمشتري النهائي الا بعد ارتفاع سعر المتر ومرابحة تجار العقار.
لا أدري ماهو تأثير ضريبة التصرفات العقارية على هذة الممارسات.
لا أدري ماهو تأثير ضريبة التصرفات العقارية على هذة الممارسات.
للأسف بعض الوسطاء خاصةً غير السعوديين يوهمون المشتري أن العرض الذي يقدمونه لايعوض لتحفيزه على الشراء طمعاً في السعي، وبعضهم يحاول أخذ اسم الباحث عن العقار بل وأحياناً صورة بطاقته حتى يطالب بحقه في السعي إذا اشترى بغض النظر عن طريقة وصوله للمشتري خاصةً في ظل تداخل العروض والوسطاء.
لذلك، أثناء البحث عن أرض، لاتعط اسمك لأي وسيط واكتفي بالكنية، اذا وجدت نفس العرض من اكثر من وسيط فتأكد من كان منهما صاحب أسبقية لتحفظ حقه، يفضل طبعاً أن يكون العرض مباشر بمعنى أن يكون الوسيط يعرف المالك وليس هناك وسطاء بينهما حتى يسهل التفاهم مع المالك ولكن يصعب غالباً تحقيق ذلك.
جاري تحميل الاقتراحات...