حين تحاول كمستثمر في صندوق ريت معرفة موقف الرافعة المالية للصندوق، فمن فضلك لا تشتت نفسك ولا تشغل بالك سوى 3 أسئلة بسيطة جدًا:الأول هو ما نسبة الديون في رأس مال الصندوق؟والثاني إلى أي مدى يستطيع الصندوق خدمة هذه الديون بشكل مريح؟أما الثالث والأخير فهو: ما وضع السيولة لدى الصندوق؟
إذا بدأنا بالسؤال الأول، فبالإمكان معرفة إجابته من خلال النظر إلى البيانات المالية الصادرة عن الصندوق وخصوصًا الميزانية العمومية والتي ستجد فيها كل ما يخص الديون قصيرة وطويلة الأجل، ومن المهم جدًا أن تنتبه إلى أن "تداول" أشارت في معايير الطرح والإدراج الخاصة بصناديق الريت إلى أنه
لا يجوز أن يتجاوز اقتراض الصندوق ما نسبته 50% من القيمة الإجمالية لأصوله وذلك بحسب آخر قوائم مالية مدققة.
والمعلومة السابقة الخاصة بسقف الديون الذي تفرضه "تداول" لا يجب أن تمر مرور الكرام، بل يجب أن تعتبرها مقياسًا تمايز بين الصناديق على أساسه من هذه الجهة،
والمعلومة السابقة الخاصة بسقف الديون الذي تفرضه "تداول" لا يجب أن تمر مرور الكرام، بل يجب أن تعتبرها مقياسًا تمايز بين الصناديق على أساسه من هذه الجهة،
بمعنى أن الصندوق الذي تبلغ قيمة رافعته المالية 47% مثلًا لا يترك لنفسه مجالًا للمناورة والاقتراض أكثر إذا لزم الأمر، وذلك على عكس الصندوق الذي لا تزيد رافعته المالية على 20% مثلًا.
لمَن لا يعرف، يتم حساب نسبة الرافعة المالية من خلال قسمة إجمالي الديون على إجمالي رأس المال
لمَن لا يعرف، يتم حساب نسبة الرافعة المالية من خلال قسمة إجمالي الديون على إجمالي رأس المال
(الديون وحقوق الملكية)، ومن الأشياء المهمة التي يجب أن تنتبه إليها في هذا السياق هي حجم الديون قصيرة الأمد بالمقارنة مع نظيرتها طويلة الأجل، حيث إن قصر مدة استحقاق الديون بشكل عام من شأنه أن يضغط على الصندوق الذي سيجد نفسه مضطرًا لإعادة تمويل ديونه في غضون فترة زمنية قصيرة.
ما سبق يأخذنا إلى نقطة في غاية الخطورة وهي أن الصندوق صاحب الرافعة المالية الكبيرة يترك نفسه عُرضة لمخاطر تقلب أسعار الفائدة، ما لا يدركه البعض هو أن ارتفاع أسعار الفائدة يؤثر على صناديق الريت بشكل سلبي من أكثر من جهة؛ حيث إنه من جهة يزيد من تكلفة خدمتها لديونها
ومن جهة أخرى يتسبب في تباطؤ الاقتصاد وتراجع القوة الشرائية للمستهلكين مما ينعكس سلبًا على العوائد الإيجارية للعقارات، ومن جهة ثالثة يزيد من تكلفة زيادة رأس المال وهو ما قد يعطل مشاريع ربما تكون قيد التطوير.
نأتي الآن للسؤال الثاني والذي يتعلق بمدى قدرة الصندوق على خدمة ديونه،
نأتي الآن للسؤال الثاني والذي يتعلق بمدى قدرة الصندوق على خدمة ديونه،
يتم قياس قدرة الصندوق في تلك الناحية من خلال مقياس يسمى نسبة تغطية خدمة الدين (DSCR)، وفي حالة صناديق الريت يتم حساب الـ(DSCR) الخاص بالصندوق وفقًا للمعادلة التالية: (صافي الدخل التشغيلي – احتياطي استبدال) ÷ خدمة الدين.
كلما زادت قيمة الناتج عن واحد كان ذلك أفضل، ولكن في المعادلة
كلما زادت قيمة الناتج عن واحد كان ذلك أفضل، ولكن في المعادلة
السابقة ربما أكثر ما يلفت النظر هو ما يسمى باحتياطي استبدال، فما هو؟ ولماذا نطرحه من صافي الدخل التشغيلي؟ ببساطة احتياطي الاستبدال يعبر عن قيمة الأموال التي يحتاج الصندوق إلى إنفاقها على ممتلكاته العقارية لكي تبقى في حالة جيدة.
ويتم طرح هذا البند من صافي الدخل التشغيلي لمراعاة حقيقة أنه لا يمكن استخدام دخل الصندوق بالكامل في خدمة الديون، فهناك أموال يجب إنفاقها على صيانة وحفظ العقارات ومن المنطقي أن يتم استبعادها من الحسابات أثناء الحديث عن الدخل المتاح لخدمة الديون، وهناك مَن يذهب إلى أبعد من ذلك
ويستبعد كذلك أثناء حساب الـ(DSCR) عمولات التأجير وهي تكاليف حقيقية لا يمكن تجنبها.
السيولة ثم السيولة ثم السيولة!
نأتي الآن للسؤال الأهم على الإطلاق، وهو الخاص بدرجة السيولة لدى الصندوق؛ في سوق العقارات يعلم القاصي والداني أن القاعدة الذهبية هي الموقع ثم الموقع ثم الموقع!
السيولة ثم السيولة ثم السيولة!
نأتي الآن للسؤال الأهم على الإطلاق، وهو الخاص بدرجة السيولة لدى الصندوق؛ في سوق العقارات يعلم القاصي والداني أن القاعدة الذهبية هي الموقع ثم الموقع ثم الموقع!
في عالم صناديق الريت توجد هناك قاعدة مشابهة يطلق عليها السيولة ثم السيولة ثم السيولة!
السيولة هي نقطة في غاية الأهمية والخطورة؛ فالعقارات التي تشتريها وتبيعها صناديق الريت في السوق هي بحكم طبيعتها أصول غير سائلة، بمعنى أنه يصعب تحويلها إلى نقود بسرعة وسهولة، والحديث هنا بالمناسبة
السيولة هي نقطة في غاية الأهمية والخطورة؛ فالعقارات التي تشتريها وتبيعها صناديق الريت في السوق هي بحكم طبيعتها أصول غير سائلة، بمعنى أنه يصعب تحويلها إلى نقود بسرعة وسهولة، والحديث هنا بالمناسبة
عن العقارات نفسها وليس عن وحدات صندوق الريت، فهناك فارق كبير بين الاثنين، حيث إن الأخيرة يتم تداولها في السوق المالية على عكس الأولى.
من مقال :
هل يكمن الشيطان حقًا في التفاصيل؟ .. عن الديون والسيولة وأشياء أخرى في صناديق الريت
arg.am
من مقال :
هل يكمن الشيطان حقًا في التفاصيل؟ .. عن الديون والسيولة وأشياء أخرى في صناديق الريت
arg.am
جاري تحميل الاقتراحات...