إضاءات يسيرة وسريعة عن نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها
صدر النظام في 2 / 7 / 1441هــ
وبإصداره تم إلغاء النظام الصادر بتاريخ: 11 / 2 / 1423هــ، والمكون من 19 مادة فقط، بينما الجديد مكون من 33 مادة.
وبإصداره تم إلغاء النظام الصادر بتاريخ: 11 / 2 / 1423هــ، والمكون من 19 مادة فقط، بينما الجديد مكون من 33 مادة.
سيتم العمل بهذا النظام بعد 180 يوماً من نشره في الجريدة الرسمية -وهي جريدة أم القرى- وقد تم نشره بتاريخ: 18 / 7 / 1441هـ، العدد: "4822"، الصفحة (4).
أي أنَّ النظام سيدخل حيز التنفيذ في: 18 / 1 / 1442هــ إن شاء الله تعالى.
أي أنَّ النظام سيدخل حيز التنفيذ في: 18 / 1 / 1442هــ إن شاء الله تعالى.
وفي نفس هذا التاريخ قرر النظام أنه على الهيئة العامة للعقار إعداد لائحة مقترحة، وترفع لمعالي وزير الإسكان للاعتماد وإصدار قرار بذلك، وقد صدرت اللائحة بموجب القرار الوزاري رقم: (168)، وتاريخ: 22/10/1441هــ.
وتضمن قرار مجلس الوزراء:
1-قيام الهيئة العامة للعقار قبل نفاذ النظام بوضع الترتيبات المناسبة لاستكمال المتطلبات النظامية اللازمة المتعلقة بجمعيات الملاك التي سبق تأسيسها والمسجلة لدى الهيئة وفق أحكام نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/5)في11-2-1423هـ
1-قيام الهيئة العامة للعقار قبل نفاذ النظام بوضع الترتيبات المناسبة لاستكمال المتطلبات النظامية اللازمة المتعلقة بجمعيات الملاك التي سبق تأسيسها والمسجلة لدى الهيئة وفق أحكام نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/5)في11-2-1423هـ
- وكذلك العقارات المشتركة التي لم يؤسس لها جمعيات ملاك، وستكون مشمولة بأحكام النظام الجديد.
2- قيام الهيئة العامة للعقار، قبل نفاذ النظام = بإعداد نماذج للأنظمة الأساسية لجمعيات الملاك، تشتمل على الأحكام الأساسية اللازمة وفق أحكام النظام، وإتاحتها لملاك الوحدات العقارية المفرزة، للاسترشاد بها.
من المهم قراءة النظام كاملاً، فليس هو بالطويل أو المعقد، وسأسرد مقتطفات من النظام واللائحة إن شاء الله ..
1) من الجهات التي بيّن النظام أنها تعدُّ مرجعاً لملاك العقارات المفرزة والمشتركة = الهيئة العامة للعقار، والهيئة لها نظام، وهو منشور، وهدف الهيئة منصوص عليه في المادة الثالثة من نظامها ..
وهو: «الغرض الأساس للهيئة هو العمل على تنظيم النشاط العقاري غير الحكومي والإشراف عليه وتطويره، لرفع كفايته، وتشجيع الاستثمار فيه بما يتفق مع أهداف التنمية الاقتصادية والاجتماعية».
2) نص النظام على مادة مهمة في الجانب العملي، ومفادها أن بعض المالكين قد يقوم ببعض الأعمال دون أخذ موافقة بقية الملاك، وقد ذلك يؤثر على الواجهات، - وفي رأيي يدخل في ذلك التأثير المتعلق بالمنظر العام، حتى لا يتحول منظر الواجهة إلى منظر غير لائق أبداً-!
جاء في نص المادة (9) الفقرة (2): «لا يحق لأي مالك القيام بعمل من شأنه الإضرار بالهيكل الإنشائي أو التأثير على الواجهات، ولا يجوز له استخدام الأجزاء المشتركة إلا فيما خصصت له، ولا يجوز أشغالها بأي عوائق تؤثر في هذا الاستخدام».
3) ألزم النظام الجديد الملاك إذا زاد عددهم عن اثنين؛ أي ثلاثة فأكثر أن يؤسسوا "جمعية ملاك"، هدفها إدارة شؤن ذلك العقار، بينما في النظام القديم كان الإلزام إذا زاد عدد الوحدات على عشر وجاوز عدد ملاكها خمسة أفراد!
ولا شك أنّ النظام الجديد أفضل وأنجح!
ولا شك أنّ النظام الجديد أفضل وأنجح!
وتضمنت المادة (12) ما نصه: «إذا بلغ عدد ملاك الوحدات العقارية المفرزة في عقار مشترك ثلاثة فأكثر؛ فعليهم أن يؤسسوا جمعية بينهم لإدارة شؤون ذلك العقار، وتسجيل تلك الجمعية لدى الهيئة ...»
4) ويلاحظ من نص النظام أنّه يجب تسجيل الجمعية في الهيئة العامة للعقار.
5) ومن المميزات أنَّ اللائحة نصت على أنَّ من امتلك وحدة عقارية مفرزة في عقار مشترك واقع ضمن مجمع عقاري مؤسس له جمعية، فإن امتلاكه هذا يُعدُّ قبولا منه بالنظام الأساسي للجمعية، والتزاماً منه بقراراتها.
6) وقد جاء في الفقرة (1) من المادة (10) من اللائحة أنه إذا لم يتقدم الملاك أو من يمثلهم لتسجيل جمعية الملاك خلال (30) يوماً من تاريخ تأسيسها، جاز لأي من الملاك التقدم بطلب التسجيل، ومن المهم الإشارة إلى أنه ينبغي الالتزام بما ورد في الفقرة (1) من المادة (15) من اللائحة.
7) ونصت الفقرة (3) من المادة (10) من اللائحة على متطلبات التسجيل، ومن المهم أن تُراجع.
8) من المميزات التي نص عليها النظام، أنه أعطى جمعية الملاك = الشخصية المعنوية المستقلة + الذمة المالية المستقلة، واشترط لذلك قيامها بالتسجيل بشكل رسمي أمام الهيئة.
وبالتالي فيحق للجمعية فتح حساب مصرفي باسمها، وهذا ما نصت عليه المادة (31) من اللائحة.
وبالتالي فيحق للجمعية فتح حساب مصرفي باسمها، وهذا ما نصت عليه المادة (31) من اللائحة.
9) ومن المميزات التي تتفرع على إعطاء الجمعية الشخصية المعنوية والذمة المالية أنه يجوز للجمعية استثمار أموال الجمعية التي نصت المادة (24) على مواردها، ويسري على الاستثمار الأجزاء المشتركة الصالحة للاستثمار، مع التأكيد على الالتزام بما يتضمنه النظام الأساسي للجمعية من شروط وقيود.
10) لا يشترط أن تكون جمعية الملاك من جميع الملاك! ولكن يشترط وجود جمعية عامة تتكون من جميع الملاك، وهي فكرة مشابهة لفكرة الجمعية العمومية في الشركات والجمعيات الخيرية، ويجب على الجمعية العامة أن تجتمع مرة واحدة في السنة على الأقل.
وبينت المادة (32) من اللائحة أنه يجب على الجمعية العامة الاحتفاظ بمحاضر الاجتماع ودفاتر الحسابات، ويحق لكل مالك أن يطلع على تلك الدفاتر!
11) ويحب على الجمعية العامة أن تتخذ قرارا في أول اجتماع لها بخصوص: النظام الأساسي، وانتخاب رئيس للجمعية، وتحديد الأعمال والنفقات التي اقتضاها تأسيس أو إنشاء الجمعية، وتعيين مدير لجمعية الملاك؛ على أنه يجوز تأجيل تعيينه لاجتماع ثانٍ لكن بقرار ينص على التأجيل.
12) يتم انتخاب مدير للجمعية العامة من بين الملاك، وتكون دورته الإدارية مدتها ثلاث سنوات، قابلة للتجديد، وجاءت المادة (23) من اللائحة ببيان صلاحياته.
13) اتخاذ القرار في العقارات المشتركة يتم عادة بالاتفاق، فليس لأحد أن يتصرف في شيء دون إذن البقية، ولكن من باب السياسة الشرعية وحسن تنظيم سير العملية العقارية لم يشترط النظام لصحة القرارات الإجماع، بل جعل صحة القرارات في الجمعية العامة مرتبطة بموافقة ثلاث أرباع الملاك.
14) لم يغفل النظام نقطة مهمة جداً، وهي إذا ما كانت حصة أحد الملاك تزيد على النصف! فحتى لا يتم احتكار قرارات الأغلبية في صوته، جعل النظام صوته يعادل نصف الأصوات ولو زادت حصته عن ذلك!
15) اشترط النظام أن يكون لكل جمعية ملاك -وليس الجمعية العامة- نظاما اسمه (النظام الأساسي)، ويتم فيه تعيين مدير للجمعية -سواء أكان من الملاك أم من غيرهم- وتحديد صلاحيته.
ولذا من الفروق بين الجمعية العامة وجمعية الملاك: أن الأولى تدار من شخص من بين الملاك يحددونه هم، بينما الثانية لا يشترط أن يكون مالكاً من الملاك.
16) يكون لجمعية الملاك سنة مالية، مدتها (12) شهراً، ويوضح تفاصيلها النظام الأساسي، ويقوم بمراجعة الحسابات مراجع مالي معتمد، ويجب تسليمها له قبل انعقاد الجمعية العامة بخمسة وأربعين يوماً على الأقل.
17) مما تميز به النظام أنه أعطى لمدير جمعية الملاك قوة! تتمثل في الاعتراف النظامي بقرارته، فجعل قرارات مدير جمعية الملاك في مواجهة الملاك "سنداً تنفيذيا"، وذلك وفق نص المادة (21).
18) مما تميز به النظام ما جاء في نص المادة 23: «في حالة تأجير الوحدة العقارية المفرزة، يظل المالك ملزماً أمام جمعية الملاك والغير بجميع الحقوق والواجبات المتعلقة بالوحدة العقارية المفرزة وبالأجزاء المشتركة، ما لم يتفق مع المستأجر على غير ذلك».
19) كذلك مما تميز به النظام ما جاء في الفقرة الثانية من المادة 23: «يجوز للمستأجرين في عقار مملوك لمالك واحد، وتزيد عقود تأجيرهم على (خمس) سنوات، الاتفاق مع المالك على تأسيس جمعية ملاك وفقاً لأحكام هذا الفصل، وإدارته وصيانته وفقاً لأحكام الفصل (الخامس) من النظام».
20) كذلك مما تميز به النظام إلزام الملاك بتكاليف الإدارة والصيانة وذلك في الفقرة3 من المادة24 «على كل مالك دفع مبلغ اشتراكه في تكاليف إدارة العقار المشترك وصيانة الأجزاء المشتركة، وليس لأي مالك التخلي عن حصته في الأجزاء المشتركة بغية التخلص من الاشتراك في تكاليف حفظها أو صيانتها»
وكذلك ما جاء في المادة 26: «يشترك كل مالك في تكاليف صيانة الأجزاء المشتركة وإدارتها؛ كلٌّ بقدر نسبة مساحة الجزء المفرز الذي يملكه إلى إجمالي مساحة الأجزاء المفرزة في العقار المشترك».
وأبدع من هذا ما جاء في نص المادة 27: «1- على المالك القيام بالصيانة اللازمة لوحدته العقارية المفرزة ولو لم يكن ينتفع بها، لمنع إلحاق ضرر بالعقار المشترك، ويلتزم بألاَّ يحدث في وحدته العقارية المفرزة ما يضر بالعقار المشترك.
2- إذا دعت الضرورة إجراء بعض الأعمال داخل أي وحدة عقارية مفرزة، حفظاً لسلامة العقار المشترك أو لتحسين الانتفاع بالأجزاء المشتركة أو صيانتها، فليس لمالك تلك الوحدة المعارضة في ذلك ... ».
21) اهتم النظام بالشكل الخارجي للعقار، فمنع أي تغيير عليه إلا بعد أخذ موافقة الجمعية العامة للملاك وليس جمعية الملاك، حيث نص في المادة 30: «لا يجوز إجراء أي تعديل في الشكل الخارجي للعقار المشترك إلا بعد موافقة الجمعية العامة».
22) تم مراعاة معايير الحوكمة في النظام واللائحة، ويمكن مطالعة ذلك على سبيل المثال في المادة (24) و (25) والفقرة (2) من المادة (2) من اللائحة.
وقد نص النظام على ذلك صراحة في المادة (15).
وأخيراً هذا ما تيسر إيراده كإضاءات على هذا النظام اليسير، وأكرر أهمية مطالعة النظام كاملاً لمن يملك وحدة عقارية مفرزة أو ينوي، وعلى الملاك أن يهيئوا أنفسهم للالتزام بأحكام هذا النظام، ويتعاونون فيما بينهم في تطبيق أحكامه، فالمصلحة في ذلك عائدة إليهم، والحمد لله رب العالمين.
@Rattibha إذا ما عليك أمر🤗
جاري تحميل الاقتراحات...