من #كتاب (الاستثمارات العقارية)
دائماً اللي بيشتري عقار يسأل نفسه (اخاف ان العقار الان مرتفع!)
وهذا خطأ لأنه سؤال ماله جواب والصحيح أن تسأل (مقارنة بماذا؟)
لأن لكل زمان له أسعاره الخاصه وأنت تعيش في هذا الزمن وراح تستثمر في هذا الزمن فقارن بين المواقع لا الأزمنه..
منقول بتصرف
دائماً اللي بيشتري عقار يسأل نفسه (اخاف ان العقار الان مرتفع!)
وهذا خطأ لأنه سؤال ماله جواب والصحيح أن تسأل (مقارنة بماذا؟)
لأن لكل زمان له أسعاره الخاصه وأنت تعيش في هذا الزمن وراح تستثمر في هذا الزمن فقارن بين المواقع لا الأزمنه..
منقول بتصرف
في الولايات المتحدة يوجد طرق كثيرة تساعدك تتملك عقار، كاش او تمويل او رهن او options او حتى عن طريق استثمار اموال المعاشات او بوليصة التأمين على الحياة!!
في المملكة طرق التملك محدودة، والأسعار في ارتفاع... تخيل بس لو يصير فيه طرق أكثر للتملك عندنا ايش بيصير في الأسعار؟؟!
في المملكة طرق التملك محدودة، والأسعار في ارتفاع... تخيل بس لو يصير فيه طرق أكثر للتملك عندنا ايش بيصير في الأسعار؟؟!
المعايير السته للنجاح وتحقيق ثروة من الإستثمارات العقارية..
راح افصل فيها لاحقاً..
لكن ايش رايكم في هذي المعايير من خبرتكم؟
راح افصل فيها لاحقاً..
لكن ايش رايكم في هذي المعايير من خبرتكم؟
ببدأ معكم بالمعيار رقم 1️⃣ وهو الموقع🚩
وسأضع على جميع التغريدات اللي تتبع هذا المعيار علامة 1️⃣
يقول أحد العقاريين الأمريكان "الدراهم تجي لكن المشكلة فين تحصل صفقه عقارية مناسبة تستثمر فيها هالدراهم لأن العناصر اللي تخلي الموقع مرغوب عن غيره كثيرة"
فما هي أنواع المواقع؟! يتبع..
وسأضع على جميع التغريدات اللي تتبع هذا المعيار علامة 1️⃣
يقول أحد العقاريين الأمريكان "الدراهم تجي لكن المشكلة فين تحصل صفقه عقارية مناسبة تستثمر فيها هالدراهم لأن العناصر اللي تخلي الموقع مرغوب عن غيره كثيرة"
فما هي أنواع المواقع؟! يتبع..
1️⃣
زي ما ذكر الشيخ، العوامل كثيرة (أمان، تضاريس، جيران، خدمات، نوع العقار اللي بتتملكه أيضاً)..
كل هذي عوامل تلعب دور في تفضيل موقع عن الآخر..
كذلك عوامل الجذب غير ثابته وممكن تنتقل من منطقة لأخرى، خاصة في عصر التغير السريع والنوعي في حاجات الناس وأذواقهم والخدمات المطلوبه..
زي ما ذكر الشيخ، العوامل كثيرة (أمان، تضاريس، جيران، خدمات، نوع العقار اللي بتتملكه أيضاً)..
كل هذي عوامل تلعب دور في تفضيل موقع عن الآخر..
كذلك عوامل الجذب غير ثابته وممكن تنتقل من منطقة لأخرى، خاصة في عصر التغير السريع والنوعي في حاجات الناس وأذواقهم والخدمات المطلوبه..
1️⃣
لذلك الكتاب قسم المناطق اللي تتألف منها المدينة إلى ثلاث مناطق رئيسية هي:
أ: منطقة غنية وأسعار العقارات مرتفعة وتحظى بخدمات راقية
ب: منطقة متوسطة وبها خدمات تهم الطبقة المتوسطة
ج: منطقة فقيرة ولا تحضى بكامل الخدمات المرجوه ويسكنها الطبقه الفقيرة
لذلك الكتاب قسم المناطق اللي تتألف منها المدينة إلى ثلاث مناطق رئيسية هي:
أ: منطقة غنية وأسعار العقارات مرتفعة وتحظى بخدمات راقية
ب: منطقة متوسطة وبها خدمات تهم الطبقة المتوسطة
ج: منطقة فقيرة ولا تحضى بكامل الخدمات المرجوه ويسكنها الطبقه الفقيرة
1️⃣
(أ) هي مناطق راقية قد تتوسط المدن وغنية بالمباني التاريخيه مع ظهور ناطحات السحاب (ممكن ناخذ مكه كمثال) ولكن ليس بشرط أن تصنف وسط المدينه كمنطقه (أ) دائما (الرياض مثال)
المناطق هذي الطلب فيها يفوق العرض لذلك تتزايد فيها قيمة العقارات بشكل اسرع، ونسبة الإشغار من ١ الى ٣٪ فقط..
(أ) هي مناطق راقية قد تتوسط المدن وغنية بالمباني التاريخيه مع ظهور ناطحات السحاب (ممكن ناخذ مكه كمثال) ولكن ليس بشرط أن تصنف وسط المدينه كمنطقه (أ) دائما (الرياض مثال)
المناطق هذي الطلب فيها يفوق العرض لذلك تتزايد فيها قيمة العقارات بشكل اسرع، ونسبة الإشغار من ١ الى ٣٪ فقط..
1️⃣
أما المناطق (ب) فهي للطبقه الوسطى..
ناس وش حليلها مثلي تعمل وتكسب وتعيش وتتعايش 😅
هذي المنطقة قد تكثر فيها عروض البيع، ولأن التجاري هو إنعكاس للسكني فإنه كلما زادت المنازل المعروضة وطالت فترة عرضها كلما زادت نسبة الإخلاء في المباني التجارية
ونسبة الإشغار في (ب) أعلى من ٥٪
أما المناطق (ب) فهي للطبقه الوسطى..
ناس وش حليلها مثلي تعمل وتكسب وتعيش وتتعايش 😅
هذي المنطقة قد تكثر فيها عروض البيع، ولأن التجاري هو إنعكاس للسكني فإنه كلما زادت المنازل المعروضة وطالت فترة عرضها كلما زادت نسبة الإخلاء في المباني التجارية
ونسبة الإشغار في (ب) أعلى من ٥٪
1️⃣
أما المنطقة (ج) فالمباني فيها متواضعه والدخل أقل من ساكني المنطقة (ب)
وتقل الإيجارات وبالتالي قيمة العقارات وتبلغ نسبة الإخلاء من ١٠ الى ٢٠٪
ولكن كل هذا قد يتغير إذا أمكن إقامة مدينة صناعية في المنطقة أو قريباً منها أو تمكن المستثمرين من إقامة المخازن والورش الخفيفه بها..
أما المنطقة (ج) فالمباني فيها متواضعه والدخل أقل من ساكني المنطقة (ب)
وتقل الإيجارات وبالتالي قيمة العقارات وتبلغ نسبة الإخلاء من ١٠ الى ٢٠٪
ولكن كل هذا قد يتغير إذا أمكن إقامة مدينة صناعية في المنطقة أو قريباً منها أو تمكن المستثمرين من إقامة المخازن والورش الخفيفه بها..
1️⃣
وبالتالي يوجد ديناميكيه خاصة بالمواقع المختلفة..
فقد ترتقي بعض المواقع للفئه (ب) أو (أ) بسبب خطة حكومية أو مشروع خاص، وقد تهبط للفئه (ج) بسبب زيادة معدل الجريمه أو ظهور كوارث طبيعية في المنطقة..
فالموقع قد يسير في إتجاه تصاعدي أو تنازلي بغض النظر عن توجه السوق العام للعقار..
وبالتالي يوجد ديناميكيه خاصة بالمواقع المختلفة..
فقد ترتقي بعض المواقع للفئه (ب) أو (أ) بسبب خطة حكومية أو مشروع خاص، وقد تهبط للفئه (ج) بسبب زيادة معدل الجريمه أو ظهور كوارث طبيعية في المنطقة..
فالموقع قد يسير في إتجاه تصاعدي أو تنازلي بغض النظر عن توجه السوق العام للعقار..
1️⃣
جملة عميقة ذكرها الكاتب:
"وهذا يعني أنه عندما تبحث عن مكان ما لاستثماراتك العقارية فهذا لا يعني بالضرورة أنك تبحث عن مكان ارستقراطي!! إن هدفك يتمثل في إيجاد منطقة ما تتميز بالثبات والإستقرار"
جملة عميقة ذكرها الكاتب:
"وهذا يعني أنه عندما تبحث عن مكان ما لاستثماراتك العقارية فهذا لا يعني بالضرورة أنك تبحث عن مكان ارستقراطي!! إن هدفك يتمثل في إيجاد منطقة ما تتميز بالثبات والإستقرار"
1️⃣
وفي حال كنت تبحث عن الأرباح قصيرة المدى فإن دراسة توجه المنطقة والتأكد من كونه تصاعدي هو المهم بالنسبة لك..
أما إن كنت تبحث عن إستثمارات طريلة الأجل فإن المناطق المحيطة بالتجمعات من فئة (أ) هي الأنسب، حتى لو صنفت اليوم على أنها (ج)، لأنها ستتأثر وسيتم تنميتها وضمها ل (أ)..
وفي حال كنت تبحث عن الأرباح قصيرة المدى فإن دراسة توجه المنطقة والتأكد من كونه تصاعدي هو المهم بالنسبة لك..
أما إن كنت تبحث عن إستثمارات طريلة الأجل فإن المناطق المحيطة بالتجمعات من فئة (أ) هي الأنسب، حتى لو صنفت اليوم على أنها (ج)، لأنها ستتأثر وسيتم تنميتها وضمها ل (أ)..
وبعد ما أنتهينا من المعيار 1️⃣ الا وهو:
🚩🚩الموقع🚩🚩
ننتقل الآن لشرح المعيار 2️⃣ والمعنون ب...
🏛جودة المبنى وكفائة التصميم🏛
بسم الله توكلنا على الله..
🚩🚩الموقع🚩🚩
ننتقل الآن لشرح المعيار 2️⃣ والمعنون ب...
🏛جودة المبنى وكفائة التصميم🏛
بسم الله توكلنا على الله..
2️⃣
🛠جودة المبنى تعني قوة عناصره الإنشائية وثباتها وجودة المواد المستخدمة في إنشائه وتشطيبه وخلوه من التصدعات والهبوط وكل ظاهرة أخرى سلبية
🏡أما كفائة التصميم فتعني أن المبنى تم حلّه معمارياً بشكل ممتاز رُوعيت فيه جوانب وعناصر الشكل والوظيفة ودُرسة فيه حاجات المستخدمين
🛠جودة المبنى تعني قوة عناصره الإنشائية وثباتها وجودة المواد المستخدمة في إنشائه وتشطيبه وخلوه من التصدعات والهبوط وكل ظاهرة أخرى سلبية
🏡أما كفائة التصميم فتعني أن المبنى تم حلّه معمارياً بشكل ممتاز رُوعيت فيه جوانب وعناصر الشكل والوظيفة ودُرسة فيه حاجات المستخدمين
2️⃣
والملاك اللي يتميزون ببعد النظر ينشئون مبانٍ تتجاوز الحد الأدنى من المواصفات ويشرف على تصميمها معماريين ومصممين قادرين على خلق فراغات جاذبة وتصاميم نوعية تخلق قيمة مضافة للمبنى..
وقد إستشهد الكاتب على ذلك بمشروع "فيلا الشلال" للمعماري فرانك لويد رايت كمثال على ذلك..
والملاك اللي يتميزون ببعد النظر ينشئون مبانٍ تتجاوز الحد الأدنى من المواصفات ويشرف على تصميمها معماريين ومصممين قادرين على خلق فراغات جاذبة وتصاميم نوعية تخلق قيمة مضافة للمبنى..
وقد إستشهد الكاتب على ذلك بمشروع "فيلا الشلال" للمعماري فرانك لويد رايت كمثال على ذلك..
2️⃣
ومثلما قسم الكاتب الموقع إلى ثلاثة أقسام (أ، ب، ج)..
فقد قسم كذلك المباني إلى ثلاثة أقسام (أ، ب، ج)
حيث تتميز (أ) بأعلى مستويات الجودة في التصميم والإنشاء، واستخدام أفضل المواد، وتحظى بالإدارة والصيانة الممتازة لما تحتويه من أنظمه وما تتطلبه من تصاريح لتشغيلها...
ومثلما قسم الكاتب الموقع إلى ثلاثة أقسام (أ، ب، ج)..
فقد قسم كذلك المباني إلى ثلاثة أقسام (أ، ب، ج)
حيث تتميز (أ) بأعلى مستويات الجودة في التصميم والإنشاء، واستخدام أفضل المواد، وتحظى بالإدارة والصيانة الممتازة لما تحتويه من أنظمه وما تتطلبه من تصاريح لتشغيلها...
2️⃣
وترتفع إيجاراتها بشكل كبير وغالباً ما تخضع لملكية شركات أو مؤسسات مالية أو صناديق المعاشات (كالتأمينات والتقاعد)..
لذلك هذه المباني تكون خارج دائرة إهتمام المستثمرين الجدد لإرتفاع سعرها وحاجتها لإدارة متمكنه..
وترتفع إيجاراتها بشكل كبير وغالباً ما تخضع لملكية شركات أو مؤسسات مالية أو صناديق المعاشات (كالتأمينات والتقاعد)..
لذلك هذه المباني تكون خارج دائرة إهتمام المستثمرين الجدد لإرتفاع سعرها وحاجتها لإدارة متمكنه..
2️⃣
أما المباني من الفئة (ب) فتتميز بالتصميم الجيد وإستخدام المواد الأصلية وقد تتشارك مع مباني الفئة (أ) في بعض السمات..
وعادة ما تدر معدلات دخل أعلى مقارنة بمباني الفئة (أ)!! - وأعتقد شخصياً أن السبب يعود إلى إنخفاظ التكاليف التشغيلية مقارنة بمباني الفئة (أ)..
أما المباني من الفئة (ب) فتتميز بالتصميم الجيد وإستخدام المواد الأصلية وقد تتشارك مع مباني الفئة (أ) في بعض السمات..
وعادة ما تدر معدلات دخل أعلى مقارنة بمباني الفئة (أ)!! - وأعتقد شخصياً أن السبب يعود إلى إنخفاظ التكاليف التشغيلية مقارنة بمباني الفئة (أ)..
2️⃣
بالنسبة للفئة (ج) فهي مباني لا تتوفر فيها سوا الأساسيات وقد لا يعتد بالمقياس الإنساني عند تصميمها فتجد الممرات ضيقة ولا تتوفر بها فراغات إضافية كالمخازن أو غرف الخدم أو مواقف السيارات وعادة ما تكون أقدم من الفئات السابقة والصيانه عادية
بالمختصر: تفي بالحد الأدنى من المتطلبات.
بالنسبة للفئة (ج) فهي مباني لا تتوفر فيها سوا الأساسيات وقد لا يعتد بالمقياس الإنساني عند تصميمها فتجد الممرات ضيقة ولا تتوفر بها فراغات إضافية كالمخازن أو غرف الخدم أو مواقف السيارات وعادة ما تكون أقدم من الفئات السابقة والصيانه عادية
بالمختصر: تفي بالحد الأدنى من المتطلبات.
2️⃣
وتشكل الفئة (ج) عامل جذب للمستأجرين من ذوي الدخل المنخفض أو من يبحثون عن مكان ذي تكلفة محدودة..
وقد يكون معدل العائد في هذه الفئه أعلى من الفئات (ب و أ)..
ولكن عامل المخاطرة أعلى أيضاً خاصة في حالات الركود إما بسبب (🦠) أو غيرها، لأن هذي الفئة معرضة لإرتفاع معدلات الإخلاء..
وتشكل الفئة (ج) عامل جذب للمستأجرين من ذوي الدخل المنخفض أو من يبحثون عن مكان ذي تكلفة محدودة..
وقد يكون معدل العائد في هذه الفئه أعلى من الفئات (ب و أ)..
ولكن عامل المخاطرة أعلى أيضاً خاصة في حالات الركود إما بسبب (🦠) أو غيرها، لأن هذي الفئة معرضة لإرتفاع معدلات الإخلاء..
2️⃣
وملخص القول أنه من حيث جودة المبنى وكفائة التصميم فإن:
الفئة (أ) ممتازة
الفئة (ب) جيدة جداً
الفئة (ج) متوسطة
وقد يكون المبنى ضمن أي فئة من هذة الفئات سكنياً أو مكتبياً أو تجارياً..
ما عدا المباني الصناعية والمخازن فهي مباني من نوع خاص وذات معايير خاصة..
وملخص القول أنه من حيث جودة المبنى وكفائة التصميم فإن:
الفئة (أ) ممتازة
الفئة (ب) جيدة جداً
الفئة (ج) متوسطة
وقد يكون المبنى ضمن أي فئة من هذة الفئات سكنياً أو مكتبياً أو تجارياً..
ما عدا المباني الصناعية والمخازن فهي مباني من نوع خاص وذات معايير خاصة..
2️⃣
وبعد أن تعرفنا على فئات المواقع 🚩 والمباني 🏛 سأذكر قواعد الإستثمار طويل الأجل والأكثر ربحاً وهي بحسب الترتيب:
١- شراء مبنى (ب) في موقع (أ) - الأفضل
٢- شراء مبنى (ب) بموقع (ب) مع إمكانية تحويل الموقع الى (أ)
٣- شراء مبنى (ج) في موقع (أ) مع إمكانية تحسينه ليصبح مبنى (ب)
وبعد أن تعرفنا على فئات المواقع 🚩 والمباني 🏛 سأذكر قواعد الإستثمار طويل الأجل والأكثر ربحاً وهي بحسب الترتيب:
١- شراء مبنى (ب) في موقع (أ) - الأفضل
٢- شراء مبنى (ب) بموقع (ب) مع إمكانية تحويل الموقع الى (أ)
٣- شراء مبنى (ج) في موقع (أ) مع إمكانية تحسينه ليصبح مبنى (ب)
2️⃣
وبالتالي فعندما تبدأ الإستثمار في أي عقار فعليك أن تبدأ بعقار جيّد البناء رفيع التصميم يحضى بالتجديد والصيانة المستمرة وذي مستقبل مأمول..
بالإضافة إلى توفر بعض الكماليات أو سبل الراحة الإضافية في المبنى حتى يصمد أمام الزمن وظهور مبانٍ جديدة..
وبالتالي فعندما تبدأ الإستثمار في أي عقار فعليك أن تبدأ بعقار جيّد البناء رفيع التصميم يحضى بالتجديد والصيانة المستمرة وذي مستقبل مأمول..
بالإضافة إلى توفر بعض الكماليات أو سبل الراحة الإضافية في المبنى حتى يصمد أمام الزمن وظهور مبانٍ جديدة..
2️⃣
ومثلما ذكرت، فإن أفضل وأجمل وأعلى المباني التي تندرج تحت الفئة (أ) ليست بالضرورة هي أفضل الإستثمارات..
بينما تتميز الفئة (ب) بأنها تدر عائد استثماري أعلى وتتجه قيمتها نحو التصاعد كما أنها تتوفر بشكل أسهل أمام المستثمرين وبالتالي وجود خيارات للمقارنة بينها وإختيار الأنسب.
ومثلما ذكرت، فإن أفضل وأجمل وأعلى المباني التي تندرج تحت الفئة (أ) ليست بالضرورة هي أفضل الإستثمارات..
بينما تتميز الفئة (ب) بأنها تدر عائد استثماري أعلى وتتجه قيمتها نحو التصاعد كما أنها تتوفر بشكل أسهل أمام المستثمرين وبالتالي وجود خيارات للمقارنة بينها وإختيار الأنسب.
2️⃣
أخيراً، أعود للمباني الصناعية والمخازن، واللي مثل ما ذكر الكتاب قد تتبع معايير مختلفة!
فهي عادة ما تقع في منطقة (ج) كما أن قد تصنف كمبنى من نوع (ج) ومع ذلك فخطورتها من حيث نسبة الإخلاء قد تكون أقل خاصة المخازن وكذلك تتميز بعائد إستثماري ممتاز..
إنتهى المعيار الثاني 👍👍
أخيراً، أعود للمباني الصناعية والمخازن، واللي مثل ما ذكر الكتاب قد تتبع معايير مختلفة!
فهي عادة ما تقع في منطقة (ج) كما أن قد تصنف كمبنى من نوع (ج) ومع ذلك فخطورتها من حيث نسبة الإخلاء قد تكون أقل خاصة المخازن وكذلك تتميز بعائد إستثماري ممتاز..
إنتهى المعيار الثاني 👍👍
نبدأ الآن مع المعيار الثالث 3️⃣
ألا وهو 🥁🥁🥁🥁🥁
👨👩👧👧 الوضع المناسب للمستأجرين 👨👩👦👦
فبعد أن توصلنا إلى إختيار الموقع المناسب والمبنى الملائم..
جاء الدور على التأكد من وضع المستأجرين حتى لا تقع ضحية تصريف عقار قيمته في تدهور بسبب مستأجر وذلك من خلال شرح ٨ عوامل يجب أن تنتبه لها..
ألا وهو 🥁🥁🥁🥁🥁
👨👩👧👧 الوضع المناسب للمستأجرين 👨👩👦👦
فبعد أن توصلنا إلى إختيار الموقع المناسب والمبنى الملائم..
جاء الدور على التأكد من وضع المستأجرين حتى لا تقع ضحية تصريف عقار قيمته في تدهور بسبب مستأجر وذلك من خلال شرح ٨ عوامل يجب أن تنتبه لها..
3️⃣
العامل الأول: أسعار الإيجار وشروطه
الأفضل عند شراء عقار مدر للدخل هو أن تكون قيمة الإيجارات أقل من السائد، وأن تكون عقود الإيجار قاربت على الإنتهاء مع عدم وجود بند يلزم المالك بالتجديد..
هذا الوضع حيعطيك القدره على رفع الإيجار وزيادة قيمة المبنى
تشتري ◀️ ترفع القيمة ◀️ تبيع
العامل الأول: أسعار الإيجار وشروطه
الأفضل عند شراء عقار مدر للدخل هو أن تكون قيمة الإيجارات أقل من السائد، وأن تكون عقود الإيجار قاربت على الإنتهاء مع عدم وجود بند يلزم المالك بالتجديد..
هذا الوضع حيعطيك القدره على رفع الإيجار وزيادة قيمة المبنى
تشتري ◀️ ترفع القيمة ◀️ تبيع
3️⃣
العامل الثاني: صافي عقد الإيجار وإجماليه
قد تشتمل قيمة الإيجار على تكاليف إستخدام بعض الخدمات كالكهرباء، يجب أن تنتبه لهذه النقطه وتتأكد من تفاصيل المبلغ المحصل وصافي الإيرادات..
كذلك عليك التأكد من كون العدادات مشتركه أو مستقله مثل عددات الكهرباء وكذلك خزانات الماء أو الغاز
العامل الثاني: صافي عقد الإيجار وإجماليه
قد تشتمل قيمة الإيجار على تكاليف إستخدام بعض الخدمات كالكهرباء، يجب أن تنتبه لهذه النقطه وتتأكد من تفاصيل المبلغ المحصل وصافي الإيرادات..
كذلك عليك التأكد من كون العدادات مشتركه أو مستقله مثل عددات الكهرباء وكذلك خزانات الماء أو الغاز
3️⃣
العامل الثالث: مساحات الوحدات
حاجات المستأجرين مختلفة، خاصة من حيث المساحات وعدد الغرف..
والمبنى يجب أن يكون قادر على استيعاب هذا الإختلاف ويوفر مساحات وفراغات تناسب الجميع..
الكتاب يقترح في المباني السكنية أن تقسم إلى ٤٠ - ٤٠ - ٢٠ بحيث... يتبع
العامل الثالث: مساحات الوحدات
حاجات المستأجرين مختلفة، خاصة من حيث المساحات وعدد الغرف..
والمبنى يجب أن يكون قادر على استيعاب هذا الإختلاف ويوفر مساحات وفراغات تناسب الجميع..
الكتاب يقترح في المباني السكنية أن تقسم إلى ٤٠ - ٤٠ - ٢٠ بحيث... يتبع
3️⃣
بحيث تكون ٤٠٪ من الوحدات صغيرة، و٤٠٪ متوسطة و ٢٠٪ كبيرة
أما المباني التجارية والتي تكون على شكل مساحات مفتوحه يتم تقسيمها بحسب الحاجه، فإن تأجير قسم كبير من المبنى لمستأجر واحد سيمثل ميزة وعيب في نفس الوقت!!
ميزة لأنك بتصرّف مساحه بضربة واحده خاصه إذا كان ملتزم في الدفع..
بحيث تكون ٤٠٪ من الوحدات صغيرة، و٤٠٪ متوسطة و ٢٠٪ كبيرة
أما المباني التجارية والتي تكون على شكل مساحات مفتوحه يتم تقسيمها بحسب الحاجه، فإن تأجير قسم كبير من المبنى لمستأجر واحد سيمثل ميزة وعيب في نفس الوقت!!
ميزة لأنك بتصرّف مساحه بضربة واحده خاصه إذا كان ملتزم في الدفع..
3️⃣
طيب ليش يعتبر تأجير مساحة كبيرة مثلاً ٥٠٪ من المبنى لمستأجر واحد عيب؟؟
عيب لأنه لو صار ركود في نشاط المستأجر هذا أو في البلد وما صار يسدد فبتكون أمام حلين:
١- تصبر عليه وتحاول فيه والله يعينك.
٢- تطلعة ويصير ٥٠٪ من المبنى خالي في وقت ركود وممكن ما تحصل غيره إلا بعد مدة.
طيب ليش يعتبر تأجير مساحة كبيرة مثلاً ٥٠٪ من المبنى لمستأجر واحد عيب؟؟
عيب لأنه لو صار ركود في نشاط المستأجر هذا أو في البلد وما صار يسدد فبتكون أمام حلين:
١- تصبر عليه وتحاول فيه والله يعينك.
٢- تطلعة ويصير ٥٠٪ من المبنى خالي في وقت ركود وممكن ما تحصل غيره إلا بعد مدة.
3️⃣
العامل الرابع: المستأجر البراند
البعض يظن أن المستأجر العالمي أو البراند المشهور هو مكسب، لأنه راح يجذب مستأجرين إضافيين للمبنى والتالي يزيد من جاذبية المبنى..
وعلى الرغم من ذلك يجب أن تتأكد أن هذا البراند يؤدي دور إيجابي في المبنى.. وهذي مثالين للتوضيح...
يتبع..
العامل الرابع: المستأجر البراند
البعض يظن أن المستأجر العالمي أو البراند المشهور هو مكسب، لأنه راح يجذب مستأجرين إضافيين للمبنى والتالي يزيد من جاذبية المبنى..
وعلى الرغم من ذلك يجب أن تتأكد أن هذا البراند يؤدي دور إيجابي في المبنى.. وهذي مثالين للتوضيح...
يتبع..
3️⃣
المثال الأول:
إذا كان المستأجر البراند يدفع إيجار منخفض مع إختيار التجديد بزيادة بسيطة..
بينما يدفع الباقون أعلى معدلات الإيجار مع إختيار التجديد بزيادة بسيطة إيضاً..
فهذا راح يحرمك من فرصة رفع قيمة المبنى وتحقيق كسب سريع من بيعه وبالتالي العائد المستقبلي غير مجدي..
المثال الأول:
إذا كان المستأجر البراند يدفع إيجار منخفض مع إختيار التجديد بزيادة بسيطة..
بينما يدفع الباقون أعلى معدلات الإيجار مع إختيار التجديد بزيادة بسيطة إيضاً..
فهذا راح يحرمك من فرصة رفع قيمة المبنى وتحقيق كسب سريع من بيعه وبالتالي العائد المستقبلي غير مجدي..
3️⃣
المثال الثاني:
نفس المثال الأول بس الفرق إن باقي المستأجرين يدفعون أقل من معدل السوق وعقودهم إنتصفت أو شارفت على الإنتهاء، هنا تكون الفرصة الحقيقية..
لأنك إذا اشتريت المبنى تقدر ترفع الإيجارات على باقي المستأجرين لمستوى السوق وترفع من قيمة المبنى، وما يحتاج تزعل البراند..
المثال الثاني:
نفس المثال الأول بس الفرق إن باقي المستأجرين يدفعون أقل من معدل السوق وعقودهم إنتصفت أو شارفت على الإنتهاء، هنا تكون الفرصة الحقيقية..
لأنك إذا اشتريت المبنى تقدر ترفع الإيجارات على باقي المستأجرين لمستوى السوق وترفع من قيمة المبنى، وما يحتاج تزعل البراند..
3️⃣
العامل الخامس: حق الرفض الأول
هذا العامل قد لا ينطبق على سوقنا السعودي..
لكن بشكل عام يعني انه إذا قدّمت عرض لشراء المبنى فإن مالك المبنى الحالي (البائع) ملزوم بتوضيح تفاصيل عرضك للمستأجر اللي عنده..
وللمستأجر الحق في رفض إتمام عملية البيع لك ويطلب شراء العقار هو بدلاً عنك!
العامل الخامس: حق الرفض الأول
هذا العامل قد لا ينطبق على سوقنا السعودي..
لكن بشكل عام يعني انه إذا قدّمت عرض لشراء المبنى فإن مالك المبنى الحالي (البائع) ملزوم بتوضيح تفاصيل عرضك للمستأجر اللي عنده..
وللمستأجر الحق في رفض إتمام عملية البيع لك ويطلب شراء العقار هو بدلاً عنك!
3️⃣
العامل السادس: المشترون المحتملون للملكيات المشتركة
يقول الكاتب، في السبعينيات الميلادية وحتى بداية الثمانينيات بدأ الناس يقبلون على شراء الشقق .. وكانت ممارسة جديدة بعد أن كانت الشقق تؤجر فقط
وكانت سياسة الكاتب أن يشتري المبنى كاملاً ثم يحاول يبيع كل شقه للشخص اللي مستأجرها
العامل السادس: المشترون المحتملون للملكيات المشتركة
يقول الكاتب، في السبعينيات الميلادية وحتى بداية الثمانينيات بدأ الناس يقبلون على شراء الشقق .. وكانت ممارسة جديدة بعد أن كانت الشقق تؤجر فقط
وكانت سياسة الكاتب أن يشتري المبنى كاملاً ثم يحاول يبيع كل شقه للشخص اللي مستأجرها
3️⃣
يقول الكاتب هذي العملية كان لها نجاح كبير وكان ٥٠٪ في المتوسط يشترون الشقق اللي كانوا مستأجرينها..
لكن في ٢٠٠٦ ضعف الإقبال على الشقق وتأثرت الخطه هذي..
وأعتقد أن ما يحاول الكاتب قوله، أن لكل زمان منتج وعملاء وليس بالضرورة أن يستمر إزدهار هذا المنتج للأبد..
يقول الكاتب هذي العملية كان لها نجاح كبير وكان ٥٠٪ في المتوسط يشترون الشقق اللي كانوا مستأجرينها..
لكن في ٢٠٠٦ ضعف الإقبال على الشقق وتأثرت الخطه هذي..
وأعتقد أن ما يحاول الكاتب قوله، أن لكل زمان منتج وعملاء وليس بالضرورة أن يستمر إزدهار هذا المنتج للأبد..
3️⃣
العامل السابع: الإتفاقيات والبنود الخاصة
في بعض الأحيان قد تشتمل عقود الإيجار على إتفاقيات بين مالك المبنى (اللي يحاول يبيعك المبنى هذا) وبين المستأجرين الحاليين..
هذي الإتفاقيات قد تطال تخصيص مساحات خاصة (كمواقف للسيارات) لكل مستأجر بحيث لا يمكن إستخدامها إلا من قبل
يتبع..
العامل السابع: الإتفاقيات والبنود الخاصة
في بعض الأحيان قد تشتمل عقود الإيجار على إتفاقيات بين مالك المبنى (اللي يحاول يبيعك المبنى هذا) وبين المستأجرين الحاليين..
هذي الإتفاقيات قد تطال تخصيص مساحات خاصة (كمواقف للسيارات) لكل مستأجر بحيث لا يمكن إستخدامها إلا من قبل
يتبع..
3️⃣
إلا من قبل المستأجر نفسه، حتى لو تركها بدون إستخدام، وهذا قد نصادفه كثير في حالة المباني المكتبية..
هذا التخصيص قد يسبب نزاعات بين المستأجرين وتنفّر الناس من المبنى، كما أنه قد يحرمك من إستغلالها كفرصة لزيادة إيرادات المبنى وبالتالي رفع قيمته..
إلا من قبل المستأجر نفسه، حتى لو تركها بدون إستخدام، وهذا قد نصادفه كثير في حالة المباني المكتبية..
هذا التخصيص قد يسبب نزاعات بين المستأجرين وتنفّر الناس من المبنى، كما أنه قد يحرمك من إستغلالها كفرصة لزيادة إيرادات المبنى وبالتالي رفع قيمته..
3️⃣
العامل الثامن: المزيج الغير مرغوب به من المستأجرين
بعض المباني قد تتجه قيمتها نحو الإنهيار بسبب نوع أو وضع المستأجرين وذلك على الرغم من وجود المبنى في موقع مميز وذو تصميم جذاب وهيكل خالي من المشاكل
ومن أنواع المستأجرين الغير مرغوب فيهم خاصة في ما يتعلق بالمباني المكتبية هي..
العامل الثامن: المزيج الغير مرغوب به من المستأجرين
بعض المباني قد تتجه قيمتها نحو الإنهيار بسبب نوع أو وضع المستأجرين وذلك على الرغم من وجود المبنى في موقع مميز وذو تصميم جذاب وهيكل خالي من المشاكل
ومن أنواع المستأجرين الغير مرغوب فيهم خاصة في ما يتعلق بالمباني المكتبية هي..
3️⃣
هي الشركات التي تتورط في قضايا إحتيال، أو التي تراكمت عليها الخسائر، فالمشاكل التي ستجرها معها تلك الشركات للمبنى كبيرة وستؤثر على جاذبية المبنى وقيمته..
فمن المهم التأكد من خلفية المستأجر فرد كان أو منشأه والحرص على وجود قائمة تدقيق لتجنب الخطأ..
هي الشركات التي تتورط في قضايا إحتيال، أو التي تراكمت عليها الخسائر، فالمشاكل التي ستجرها معها تلك الشركات للمبنى كبيرة وستؤثر على جاذبية المبنى وقيمته..
فمن المهم التأكد من خلفية المستأجر فرد كان أو منشأه والحرص على وجود قائمة تدقيق لتجنب الخطأ..
3️⃣
وكخلاصة، فإن ما يركز عليه هذا الكتاب هو اتاحة الفرصة لزيادة العائد من الإيجارات لمضاعفة قيمة المبنى..
وكقائمة ركز على العوامل الثمانية عن طريق:
-تحليل عقود الإيجار الحالية
-ادرس الإيراد الحالي مقارنة بالسوق
-ادرس وضع من يشغلون المساحات الكبيره باستفاضه
-حلل مزيج المستأجرين
وكخلاصة، فإن ما يركز عليه هذا الكتاب هو اتاحة الفرصة لزيادة العائد من الإيجارات لمضاعفة قيمة المبنى..
وكقائمة ركز على العوامل الثمانية عن طريق:
-تحليل عقود الإيجار الحالية
-ادرس الإيراد الحالي مقارنة بالسوق
-ادرس وضع من يشغلون المساحات الكبيره باستفاضه
-حلل مزيج المستأجرين
3️⃣
وأخيراً..
الإيرادات من المبنى قد تغطي تكلفة الشراء بعد ١٢ سنه أو أكثر..
ولكن إستراتيجية الكاتب هنا تكمن في رفع قيمة المبنى ومن ثم بيعه بربح جيد خلال سنة إلى ثلاث سنوات..
والمستأجرون أحد أهم الركائز اللي من الممكن ترفع قيمة المبنى أو تجعله يتدهور..
إنتهى المعيار الثالث 🤚😊
وأخيراً..
الإيرادات من المبنى قد تغطي تكلفة الشراء بعد ١٢ سنه أو أكثر..
ولكن إستراتيجية الكاتب هنا تكمن في رفع قيمة المبنى ومن ثم بيعه بربح جيد خلال سنة إلى ثلاث سنوات..
والمستأجرون أحد أهم الركائز اللي من الممكن ترفع قيمة المبنى أو تجعله يتدهور..
إنتهى المعيار الثالث 🤚😊
جاري تحميل الاقتراحات...