شاهد على معجزة الإسكان!
1️⃣ملك جديد، يريد لأبنائه كل الخير، بدأ بفتح الملفات الواحد تلو الآخر، يدعمه في ذلك فوائض نقدية هائلة نتيجة أسعار البترول المتصاعدة بطلب متزايد من التنين الصيني وطفرته الصناعية
2️⃣ملف الإسكان أحد أهم القضايا الساخنة على طاولة الملك، ما الحل؟
تأسيس جهاز مسؤول عن ذلك الملف، فتم تأسيس الهيئة العامة للإسكان عام ٢٠٠٧ وتحديد أهدافها بوضوح في نظامها
تأسيس جهاز مسؤول عن ذلك الملف، فتم تأسيس الهيئة العامة للإسكان عام ٢٠٠٧ وتحديد أهدافها بوضوح في نظامها
3️⃣انتهى العام الأول، والثاني، والثالث، والرابع، والنتيجة؟ لا شيء، أزمة الإسكان تتصاعد، العرض محدود، والطلب يتزايد نتيجة مجتمع جلهم من الشباب، فتضخمت الأسعار وتعمقت الأزمة، ثم جاءت شبكات التواصل الاجتماعي لتختبر الشعوب العربية حرية التعبير لأول مرة
4️⃣وإذا كانت الثورات العربية هي الملف الإقليمي الأكثر شيوعًا في تويتر، فإن الإسكان كان الملف الأكثر سخونة محليًا، فقد مضت ٤ سنوات دون تقدم في هذا الملف، ما الحل؟
قرر الملك الكريم عام ٢٠١١ مضاعفة جرعة التمكين المالي والتنظيمي فأصدر حزمة قرارات مهمة:
قرر الملك الكريم عام ٢٠١١ مضاعفة جرعة التمكين المالي والتنظيمي فأصدر حزمة قرارات مهمة:
5️⃣أولاً: تمكين تنظيمي هائل للجهاز عبر تحويله من هيئة إلى وزارة، ثانيًا: تمكين مالي هائل من خلال تخصيص ٢٥٠ مليار من فائض الميزانية لمشاريع الإسكان، ثالثًا: تمكين هيكلي من خلال رئاسة وزير الإسكان لمجلس إدارة صندوق التنمية العقارية، كل الأدوات بين يديك يا شويش الضويحي فما أنت فاعل؟
6️⃣انتهى العام الخامس، والسادس، والسابع، والثامن، ورغم كل هذا الدعم والتمكين، لم يتحقق شيء، بل حدث العكس، حيث إن الأجواء الضبابية في قطاع الإسكان نتيجة عدم وضوح سياسات الوزارة ساهمت في توقف المطورين عن البناء مما ضاعف حجم الأزمة
7️⃣يناير ٢٠١٥ مات الملك الكريم عبدالله بن عبدالعزيز دون أن يرى أي إنجاز يُذكر في ملف الإسكان رغم الدعم الهائل الذي قام بتوفيره، وجاء الملك المجدد سلمان بن عبدالعزيز، وحظي شويش الضويحي بالفرصة الثالثة حيث تم إعادة اختياره وزيرًا للإسكان في حكومة الملك سلمان
8️⃣وبعد شهرين من الاختيار وفي أعقاب العرض الذي قدمه لمجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية برئاسة الأمير محمد بن سلمان، كان شويش الضويحي أول المغادرين من مجلس الوزراء حيث تم إعفاؤه في مارس ٢٠١٥ لتتجدد خيبة أمل المتطلعين لمعالجة أزمة الإسكان
9️⃣كيف يبدو المشهد في قطاع الإسكان تلك اللحظة؟
🔟محدودية العرض: بسبب ندرة واحتكار الأراضي، ومحدودية المشاريع العقارية، وتعرقل الطلب: بسبب قوائم الانتظار الطويلة لمستفيدي الصندوق العقاري واشتراطات البنوك التعجيزية، وقطاع مشوه خالٍ من أية تنظيمات أو مرجعيات تشريعية
والنتيجة؟
والنتيجة؟
1️⃣1️⃣نسبة تملك مساكن متدنية لا تتجاوز ٥٠٪ في بلد مساحته هائلة وميزانياته تريليونية!
1️⃣2️⃣إن الهدف من هذه المقدمة الطويلة هو التذكير أن التحدي لم يكن سهلاً،فقد عجز عن معالجته قائد استمر ٨ سنوات في منصبه وبين يديه ٢٥٠ مليار وكافة الأدوات التنظيمية المطلوبة ومع ذلك أخفق، وتسبب في تراكم طلب يساوي مليون ونصف وحدة سكنية بحسب قوائم وزارة الإسكان وصندوق التنمية العقارية
1️⃣3️⃣والآن دعونا ننتقل إلى الفصل الثاني من هذه الحكاية، مرحلة ماجد الحقيل الذي استلم هذا الملف بتركة ثقيلة جدًا
أثقل ما فيها هو حجم الآمال المعقودة على هذا الملف من أشخاص ينتظرون أي حل من ٨ سنوات،
ومجتمع يمثل الشباب النسبة العظمى فيه ، مما يعني تزايد الطلب بشكل عالي سنوياً
أثقل ما فيها هو حجم الآمال المعقودة على هذا الملف من أشخاص ينتظرون أي حل من ٨ سنوات،
ومجتمع يمثل الشباب النسبة العظمى فيه ، مما يعني تزايد الطلب بشكل عالي سنوياً
1️⃣4️⃣وميزانية حكومية تعاني عجزًا ماليًا ضخمًا نتيجة انهيار أسعار البترول ، والذي سينعكس أثره السلبي على ميزانيات كافة الجهات الحكومية وعلى رأسهم الإسكان، وقطاع عقاري بدون أي مبادرات تنظيمية
1️⃣5️⃣فمالذي تم؟ منذ ٢٠١٥ وحتى اليوم؟
1️⃣6️⃣التحول بدأ من قائد وملهم قصة التحول السعودية الأمير محمد بن سلمان الذي كان واضحًا، وشفافًا في حديثه عن ملف الإسكان حيث قال في أبريل ٢٠١٦ :
1️⃣7️⃣أرجو منك أخي القارئ التركيز على كلمة (إعادة هيكلة)، ثم تأمل التالي:
ولترتيب الأفكار سأجعل حديثي مقسم لثلاثة أقسام كما هو موجود في وثيقة برنامج الإسكان : تنظيم السوق ، دعم الطلب ، تمكين العرض
ولترتيب الأفكار سأجعل حديثي مقسم لثلاثة أقسام كما هو موجود في وثيقة برنامج الإسكان : تنظيم السوق ، دعم الطلب ، تمكين العرض
1️⃣8️⃣نبدأ بتنظيم السوق والتشريعات والتنظيمات وعلى رأسها انشاء هيئة متخصصة في العقار ومعهد عقاري بالاضافة لاطلاق برامج ومبادرات تنظم القطاع مثل :
1️⃣9️⃣أولاً : منصة ايجار ، عقد موحد الزامي يمثل سند تنفيذي فوري يحفظ حقوق الأطراف الثلاثة المؤجر والمستأجر والوسيط ، أكثر من مليون عقد تجاري وسكني موثق في المنصة حتى منتصف ٢٠٢٠
2️⃣0️⃣ومن عبقرية منصة ايجار أنها استخدمت رسوم توثيق العقود واستفادت من عملية الربط مع وزارة العدل لتتمكن من دعم المواطنين المتعثرين في السداد لأسباب قاهرة ، فقد سددت أجارات أكثر من ٥ آلاف مواطن ومواطنه من رسوم المنصة
2️⃣1️⃣ثانياً : منصة ملاك ، والتي توفر حل تنظيمي لملاك الوحدات ذات المناطق المشاعة المشتركة ، أكثر من ٧٦٠٠ جمعية اتحاد ملاك مسجله حتى الآن
2️⃣2️⃣وتحدث ولي العهد أيضاً عن التوسع في برنامج البيع على الخارطة فياترى مالذي حققناه ؟ في عام ٢٠١٩ فقط تم اصدار رخص بيع لأكثر من ٣٠ ألف وحدة سكنية على الخارطة وتم تأهيل أكثر من ٨٠ مطور عقاري
2️⃣3️⃣وبخصوص البيع على الخارطة في الربع الأول من ٢٠٢٠ تم اعطاء الموافقة المبدئية لاكثر من ٣٥ ألف وحدة سكنية وتأهيل ٢٧ مطور عقاري جديد
2️⃣4️⃣ومن مبادرات تنظيم السوق مبادرة البناء المستدام والتي تفتح الفرص للمهندسين لتحقيق دخل اضافي وتمنح مطوري وملاك الوحدات شهادات استدامة وسلامة المباني وقد تم تسجيل اكثر من ١٥ الف عقار ويوجد اكثر من ١٠٠٠ فاحص معتمد يغطون كافة مناطق المملكة
2️⃣5️⃣ومن مبادرات تنظيم السوق اطلاق المعهد العقاري الذي قدم أكثر من ٢٣٠ دورة تدريبية لعدد يزيد عن ٥٠٠٠ متدرب في ٢٠ مدينة حول المملكة
2️⃣6️⃣هذه كانت مجرد نماذج بلغة الأرقام لما تم تحقيقه في تنظيم القطاع ، وعندما يكون القطاع منظماً فإنه يكون جاذباً للاستثمارات مما يعني زيادة العرض وتنوع الخيارات
2️⃣7️⃣ننتقل إلى العنصر الثاني وهو دعم الطلب
2️⃣8️⃣أول وأهم إجراءات دعم الطلب كانت إعادة هيكلة صندوق التنمية العقارية و هي (التحول من الإقراض المباشر إلى الإقراض عبر البنوك التجارية)، أعرف أن هذا القرار لا يحظى بقبول بعض المجتمع، لكن دعونا نكون موضوعيين ونقارن الوضع الحالي بالوضع السابق
2️⃣9️⃣سابقاً :
طوال عمر الصندوق منذ تأسيسه حتى ٢٠١٥ قدم ٨٥٠ ألف قرض بمعدل ٢٤ ألف قرض سنوياً و٢٠٠٠ قرض شهرياً
بهذا المعدل سنحتاج ٤٠ سنة أخرى لإقراض القائمة الحالية فقط دون احتساب الأعداد الجديدة التي ستتقدم للصندوق
طوال عمر الصندوق منذ تأسيسه حتى ٢٠١٥ قدم ٨٥٠ ألف قرض بمعدل ٢٤ ألف قرض سنوياً و٢٠٠٠ قرض شهرياً
بهذا المعدل سنحتاج ٤٠ سنة أخرى لإقراض القائمة الحالية فقط دون احتساب الأعداد الجديدة التي ستتقدم للصندوق
3️⃣0️⃣حالياً :
الصندوق بالآلية الجديدة قدم ٣٠٠ ألف قرض خلال ٣ سنوات ٢٠١٧-٢٠٢٠ أي أنه حقق في ٣ سنوات ما كنا نحتاج ١٣ سنة لتحقيقه ، واذا استمر النمو بنفس المعدل فسوف تنتهي قوائم الانتظار في غضون سنتين ويصبح الحصول على القرض العقاري فوري ومباشر
الصندوق بالآلية الجديدة قدم ٣٠٠ ألف قرض خلال ٣ سنوات ٢٠١٧-٢٠٢٠ أي أنه حقق في ٣ سنوات ما كنا نحتاج ١٣ سنة لتحقيقه ، واذا استمر النمو بنفس المعدل فسوف تنتهي قوائم الانتظار في غضون سنتين ويصبح الحصول على القرض العقاري فوري ومباشر
3️⃣1️⃣سابقاً :
كان هناك اكثر من ٤٠٠ ألف مستفيد متراخي او متأخر في السداد باجمالي مبالغ تتجاوز ٣٠ مليار ريال مجمدة ، كانت ستقضي على قدرة الصندوق في اعادة الاقراض للمواطنين الآخرين
كان هناك اكثر من ٤٠٠ ألف مستفيد متراخي او متأخر في السداد باجمالي مبالغ تتجاوز ٣٠ مليار ريال مجمدة ، كانت ستقضي على قدرة الصندوق في اعادة الاقراض للمواطنين الآخرين
3️⃣2️⃣حالياً :
لا يوجد تعثر أو تأخر لأن الجهة التي تقوم بالاقراض هي البنوك ، الجهاز المتخصص والخبير في عمليات التصنيف الائتماني و التحصيل
لا يوجد تعثر أو تأخر لأن الجهة التي تقوم بالاقراض هي البنوك ، الجهاز المتخصص والخبير في عمليات التصنيف الائتماني و التحصيل
3️⃣3️⃣البعض يعترض لأن البنوك التجارية تأخذ فوائد عالية على القروض فنقول له :
٩٠٪ من الـ ٣٠٠ ألف قرض عقاري التي تم تقديمها بالآلية الجديدة كانت مدعومة بنسبة ١٠٠٪ أي أن أصحابها لن يدفعوا هللة واحدة أكثر من القرض الذي حصلوا عليه
٩٠٪ من الـ ٣٠٠ ألف قرض عقاري التي تم تقديمها بالآلية الجديدة كانت مدعومة بنسبة ١٠٠٪ أي أن أصحابها لن يدفعوا هللة واحدة أكثر من القرض الذي حصلوا عليه
3️⃣4️⃣البعض منزعج من فكرة أن تدفع الدولة الفوائد للبنوك فنقول له : اطمئن لن تكون أحرص من الحكومة على مالها العام خصوصاً في هذه الحقبة ، كما أن تسهيل الاقتراض الذي أدى الى زيادة نسبة التملك سوف يحقق مكاسب اجتماعية واقتصادية وسياسية أكبر من قيمة الفوائد المدفوعة
3️⃣5️⃣والبعض قلق من أن الصندوق عندما يستمر في دفع الفوائد نيابة عن المواطن ، أن رأسمال الصندوق سوف ينفذ فنقول له : اطمئن ، المحفظة الاقراضية الضخمة التي كان يقرض منها الصندوق أصبحت محفظة استثمارية تحقق عوائد ، ومن هذه العوائد يتم سداد جزء كبير من فوائد القروض البنكية
3️⃣6️⃣اعادة هيكلة صندوق التنمية العقارية خطوة عبقرية لم تتطلب ميزانيات مليارية لكنها حققت:
- تعظيم حجم إقراض الصندوق لعشرة أضعاف
- القضاء على المتعثرين والمتخلفين عن السداد
- التوسع في خدمة شرائح لم تكن مخدومة سابقًا مثل المتقاعدين والعسكريين ورواد الأعمال وغيرهم
- تعظيم حجم إقراض الصندوق لعشرة أضعاف
- القضاء على المتعثرين والمتخلفين عن السداد
- التوسع في خدمة شرائح لم تكن مخدومة سابقًا مثل المتقاعدين والعسكريين ورواد الأعمال وغيرهم
3️⃣7️⃣حالة إدمان الدعم التي كانت تعيشها الصناديق الحكومية (ومن ضمنها العقاري) ستنتهي،لأن الصندوق بهذه الآلية الجديدة أصبح مستدامًا، يمكن للصندوق أن يستمر في خدمة أحفادي وأحفادك بدون دعم حكومي؛ لأنه يعتمد على القطاع المصرفي ويغطي نيابة عن المواطن الفوائد من خلال عوائد استثماراته
3️⃣8️⃣ومن مبادرات تمكين الطلب تأسيس الشركة السعودية لاعادة التمويل التي أنفقت حتى الآن ٥ مليارات ريال في عمليات اعادة تمويل للمحافظ التمويلية العقارية مما زاد القدرة الاقراضية
3️⃣9️⃣ومن أهم مبادرات دعم الطلب ، توفير وحدات لأصحاب الدخل المحدود عبر برنامج الاسكان التنموي حيث تم توفير ٣٥ ألف وحدة سكنية لهم وجاري العمل على اكثر من ١٤٠ الف وحدة سكنية اضافية
4️⃣0️⃣ننتقل للجزء الثالث وهو تمكين العرض :
4️⃣1️⃣ومن أوائل مبادرات تمكين العرض هي: اعتماد لائحة رسوم الأراضي والبدء بتطبيقها ، وبذلك تحولت الأرض الخام من مستودع للثروات إلى عنصر تنموي اقتصادي، لم تحقق الرسوم كافة أهدافها، وقد فصلنا ذلك في هذه السلسلة من التغريدات، لكنها رغم ذلك حركت الكثير من المياه الراكدة
4️⃣2️⃣رسوم الأراضي رغم ثغراتها وعقباتها تمكنت من تشجيع تطوير عشرات الأراضي الخام وإضافتها لسوق العقار، كما أنها وفرت عشرات الملايين من الريالات التي تم استخدامها لإيصال الخدمات لعشرات المخططات العقارية مما زاد المعروض أيضا
4️⃣3️⃣ ١٧ مليون م٢ اراضي خضعت للرسوم وتم تطويرها و٢٧ مليون م٢ قيد التطوير حالياً ، ومازال هناك فرصة أكبر لتفعيل رسوم الأراضي بشكل أكبر
4️⃣4️⃣وضمن تمكين العرض ، تم اعتماد ٦ تقنيات بناء حديثة و تقديم اكثر من ١.٣ مليار ريال دعم لعدد ٢٢ مصنع تعمل في تقنيات البناء الحديثة بطاقة انتاجية (عند اكتمالها) تعادل ٣٧ الف وحدة سنوياً ، وغيرها أرقام أخرى
4️⃣5️⃣ انها عملية إعادة هيكلة واسعة وشاملة أحدثت حراكاً هائلاً في : تنظيم السوق ، و دعم الطلب وتمكين العرض ، جميعها ساهمت في أن يحقق برنامج الإسكان هدفه بزيادة نسبة تملك السعوديين لمساكنهم إلى ٦٠٪ ومازال المشوار طويل لتحقيق الطموحات،،
4️⃣6️⃣عزيزي القاريء تذكر :
جميع ماسبق انجازات ٣ سنوات فقط ، وليست أي سنوات ، فهي سنوات عجز الميزانية الهائل ، كن منصفاً وانظر للأرقام ، اذا لم تصدق الاسكان اسأل الاحصاء، أو مؤسسة النقد أو عدادات شركة الكهرب، لتدرك أن ما حدث كان معجزة
جميع ماسبق انجازات ٣ سنوات فقط ، وليست أي سنوات ، فهي سنوات عجز الميزانية الهائل ، كن منصفاً وانظر للأرقام ، اذا لم تصدق الاسكان اسأل الاحصاء، أو مؤسسة النقد أو عدادات شركة الكهرب، لتدرك أن ما حدث كان معجزة
4️⃣7️⃣ختاماً:
أساسيات الإنسان الأربعة هي : سكن وعمل و صحة وتعليم ، وبكل ثقة أقول أن رؤية ٢٠٣٠ جعلتني أطمئن على ملف #الإسكان فقد نجحنا بامتياز في إعادة هيكل القطاع وبقي التحسين والتطوير المستمر ، أما الملفات الثلاثة الأخرى ، فلازلت قلقاً!
أساسيات الإنسان الأربعة هي : سكن وعمل و صحة وتعليم ، وبكل ثقة أقول أن رؤية ٢٠٣٠ جعلتني أطمئن على ملف #الإسكان فقد نجحنا بامتياز في إعادة هيكل القطاع وبقي التحسين والتطوير المستمر ، أما الملفات الثلاثة الأخرى ، فلازلت قلقاً!
جاري تحميل الاقتراحات...