هل تعلم ان في امكانك كشخص عادي تقييم استثمارك العقاري بدون مساعدة أي خبير؟ الموضوع جداً بسيط اليوم نسرد عليكم نموذج مبسط..
ملاحظة: تحتاج برنامج اكسل Excel وخبره كافيه فيه.. مع خلفيه بسيطه لبعض المصطلحات.
ملاحظة: تحتاج برنامج اكسل Excel وخبره كافيه فيه.. مع خلفيه بسيطه لبعض المصطلحات.
نبتدأ بشرح اول سؤال ما هي النمذجة المالية؟ النمذجة المالية Financial Modelingهي عملية إنشاء ملخص لنفقات الشركة وأرباحها في شكل جدول بيانات يمكن استخدامه لحساب تأثير حدث أو قرار مستقبلي.
يقوم المحللين بتقييم اي استثمار او قرار مالي من قبل ان يقرر القيام به.. ويتم دراسته من قبل اتخاذ أي قرار بأشكال عديده واهمها النمذجة المالية، وتعتبر كالفن لا قاعده ثابته له.. حيث كل ما زادت المعطيات كل ما زادت دقة التحليل.. وأسهل برنامج لرسم هذه اللوحة هوه الاكسل Excel..
لوحة التحكم للنموذج هذه الصفحة: وعليها تنبني معظم المعادلات للتمكن من تغير المعطيات ببساطه.
معطيات ثابته (من اختيارك للعقار تجدها): نوع العقار، حجم العقار (sq. Ft)، سعر الفوت، سعر العقار..
التوقعات (كل ما كنت واقعي أكثر كلما كان تحليلك ادق): سعر التأجير (تستطيع ان تبحث عن الأسعار في العقارات المجاورة)، توقع معدل النمو (هذا يساعد في توقع متغيرات كثيره كسعر البيع)
التوقعات (كل ما كنت واقعي أكثر كلما كان تحليلك ادق): سعر التأجير (تستطيع ان تبحث عن الأسعار في العقارات المجاورة)، توقع معدل النمو (هذا يساعد في توقع متغيرات كثيره كسعر البيع)
لاحظ أني استعملت ثلاث سيناريوهات وكل سيناريو يجب ان يكون له جدول مالي منفصل..
الضريبة المضافة ثابته.
رسوم الخدمة اعتمدتها من موقع دائرة الاراضي و الاملاك، والموقع كان لبوليفارد محمد بن راشد وسط المدينة.
سعر الفائدة الخالي من المخاطر توقعي، يستخدم في الNPV حق الكاش فلو دسكاونت
الضريبة المضافة ثابته.
رسوم الخدمة اعتمدتها من موقع دائرة الاراضي و الاملاك، والموقع كان لبوليفارد محمد بن راشد وسط المدينة.
سعر الفائدة الخالي من المخاطر توقعي، يستخدم في الNPV حق الكاش فلو دسكاونت
طبعا توقعنا للاستثمار ان يعتمد على رهن عقاري من البنك لغرض التمويل.. استعملت طريقه بسيطة من Wiki لعمل حاسبه تسهل العملية في توقع الدفعات السنوية.. اهم خطوه معادلة =PMT و بسيطة لحساب مبلغ الدفعات..
wikihow.com
wikihow.com
جدول الدفعات بالتاريخ وبتفصيل الدفعة من الفائدة.. لا اهميه له فالتحليل من ناحية معدلات.. لكن طريقة عمله بسيطة أيضاً للمهتم فالموقع ايضاً الشرح لكن المعادلة =IF قد تكون طويله لكن بسيطة جداً...
wikihow.com
wikihow.com
الجدول المالي يحتوي على معظم الفن، انا حاولت اختصر فيه لكن كل ما زادت المعطيات و الدقة كل ما كان افضل..
اهم نقطه فالجدول ان المصاريف ذات المرة الواحدة تكون فالسنة الصفر وتعني انه البداية فالجدول الزمني تبدأ من اول الفترة الزمنية أي اليوم، والسنوات الأخرى تعتمد على نهاية السنة..
اغلب ما ذكر من مصاريف يمكن التعديل عليها وتغيرها حسب المكان والزمانبعض المعطيات مثل الإيجارات يمكن تغيرها لكل فتره من الزمن، كمثال ممكن زيادة دخل الايجار كل سنتين وهكذا.. الصورة تبين بعض المعطيات التي تم استخدمها..
توقع سعر بيع العقار فالسنة العاشرة كان بمعدل زيادة 1% على مدى عشر سنوات.. وهذا فقط مثال وليس ثابتاً ويمكن تغيير سنة البيع لاستغلال اعلى سعر متوقع، حيث يتم تحديث النموذج مع تغيير التوقعات والأسعار، المعادلات المستخدمة هنا بسيطة مثل SUM و الموجود فالجدول مربوط من الصفحة الرئيسية...
وينتهي التحليل هذا لمعرفة رقمين NPV و IRR.
ال NPV وهوه مجموع الجدول المالي او التدفقات النقدية التي تخصم من كل سنه الى اليوم بنسبة سعر الفائدة الخالي من المخاطر، وعليه يتم تقييم الاستثمار او المشروع. NPV= معادله موجوده فالأكسل و استخدامها موجود في Google.
ال NPV وهوه مجموع الجدول المالي او التدفقات النقدية التي تخصم من كل سنه الى اليوم بنسبة سعر الفائدة الخالي من المخاطر، وعليه يتم تقييم الاستثمار او المشروع. NPV= معادله موجوده فالأكسل و استخدامها موجود في Google.
معدل العائد الداخلي (IRR) هو مقياس يستخدم في تقدير ربحية الاستثمارات المحتملة.. معدل العائد الداخلي هو المعدل الذي يخصم عليه جميع التدفقات النقدية من المشروع لتساوي قيمة NPV الى الصفر... والمعادلة =IRR موجودة فالاكسل...
معنى رقم NPV القيمة الصافية.. ان كان الرقم موجب أي ان الاستثمار يرجع بعائد ايجابي، بينما صافي القيمة الصافية تساوي الصفر يعني أن التدفقات الداخلة تساوي التدفقات الخارجية وليس له قيمه ايجابيه بالمعطيات المستعملة. وإذا صافي القيمة الصافية كان رقم سلبي أي ان الاستثمار ليس جيدًا...
ماذا يعني رقم IRR الإيجابي؟ يعني أن من المتوقع أن يعود المشروع أو الاستثمار ببعض القيمة الإيجابية للمستثمر... وباعتبار ان الدقة قد تكون متفاوتة ويستعمل الاثنين NPV و IRR معاً لتحري الدقة.. ان كنت مهتم أكثر يوجد معلوات اكثر اونلاين..
فالختام الموضوع جداً مختصر وقد تحتاج خبره ماليه للفهم لكن لا صعب على المجتهد، ويجب ان تفصل أكثر وتدقق فالمعطيات لتصل الى اتخاذ قرار صائب.. ولا يقتصر استخدام النمذجة المالية Financial Modelingفقط فالعقار انما في أنواع استثمارات واصول كثيره ولكل اصل تحليله ومعطياته المختلفة..
فالرابط رفعت لكم الاكسل كمثال ونقطة بداية للي يواجه صعوبة، الي يتفنن في الاكسل هذا لا يبخل علينا.. وشكراً.
we.tl
we.tl
جاري تحميل الاقتراحات...