هذي السلسلة ستتحدث عن طريقة الاستثمار في الأراضي الأمريكية، بطريقة أراها أكثر أمانا وموثوقية، وأقل عناء وتكلفة، وأسهل في التخارج من الاستثمار عند الحاجة للسيولة.
هناك عدة طرق للاستثمار في الأراضي الأمريكية:
هناك عدة طرق للاستثمار في الأراضي الأمريكية:
١- الشراء المباشر للأرض وانتظار ارتفاع الاسعار لتحقيق مكاسب رأس مالية. وهذه هي الطريقة المعتادة في بيئتنا العربية نظرا للاعفاءات الضريبية وكما نقول (الأرض لاتاكل ولا تشرب) أي أنها مخزن للثروة، وتحوط أمام التضخم.
فهل تجدي هذه الطريقة بأمريكا؟
فهل تجدي هذه الطريقة بأمريكا؟
هذا الشي يعتمد على عدة عوامل، حجم رأس المال، خلفيتك العقارية القادرة على اختيار الموقع الانسب وتوقعك لاتجاه النمو السكاني، خلفيتك القانونية، قدرتك على معرفة النطاق العمراني، قدرتك على دفع ضرائب على هذه الأرض، قدرتك على زيارة الموقع قبل الشراء، ومدة الاستثمار المتوقعة قبل البيع.
أيضا تحتاج تحديد نوع الأرض المطلوبة؛ موقع بناء منزل Home site
أرض زراعية Farmland
أرض غابات Timberland
أرض صيد Hunting land
ومعظم المستثمرين من خارج أمريكا ليس لديهم الالمام الكافي بالفروقات الاستثمارية بين ما ذكر أعلاه، أو لايريد بذل كل ذلك الجهد لأجل هذا النوع من الاستثمار
أرض زراعية Farmland
أرض غابات Timberland
أرض صيد Hunting land
ومعظم المستثمرين من خارج أمريكا ليس لديهم الالمام الكافي بالفروقات الاستثمارية بين ما ذكر أعلاه، أو لايريد بذل كل ذلك الجهد لأجل هذا النوع من الاستثمار
علاوة على أن المطورين العقاريين قد لا يرغبون بشراء الاراضي المفردة وإنما يقومون بتطوير منطقة معينة
communities or compounds
بخلاف بلداننا
communities or compounds
بخلاف بلداننا
وبالتالي المكاسب الرأسمالية لأرضك التي ستشتريها على حدود المدينة لن تكون كما تظن وتتمنى كعائد على الاستثمار في مقابل الجهد المبذول، طبعا هذا يختلف تماما عن الاستثمار بشراء منزل في أمريكا، فهذا موضوع مختلف ليس موضوع حديثنا اليوم
لكن البعض يصرّون على شراء الأرض بأنفسهم فماهي الخطوات؟
تحتاج بعد اختيار الارض إلى تقديم عرض خطي لمالك الأرض يحدد فيها السعر والاشتراطات بما يستجد على فحص الارض
Contingencies
والتي تسمح لك بالتراجع في حال وجود مشكلة بالمسح البيئي، حدود الارض، استخدامات الارض، أو نظام الصرف...
تحتاج بعد اختيار الارض إلى تقديم عرض خطي لمالك الأرض يحدد فيها السعر والاشتراطات بما يستجد على فحص الارض
Contingencies
والتي تسمح لك بالتراجع في حال وجود مشكلة بالمسح البيئي، حدود الارض، استخدامات الارض، أو نظام الصرف...
هنا نموذج لطلب الشراء المقدم للبائع، وعادة يتم ذلك عن طريق وسيط agent لأنه يصعب على الشخص العادي فهم تفاصيل تلك العقود قانونيا، والوسيط بعد قبول هذا العرض سيصيغ عقد الشراء
cmich.edu
cmich.edu
والاشتراطات في العرض تلك مهمة جدا ، فلا أزال أتذكر قصة رجل أعمال اشترى أرضا بملايين الدولارات وعندما عزم على تطويرها لم يسمح له بذلك لان المسح البيئي أظهر بها كائنا مهددا بالانقراض.
أيضا مهم التأكد من عدم وجود ضرائب غير مدفوعة، أو وجود حق انتفاع لطرف ثالث تعيق تطوير الأرض
أيضا مهم التأكد من عدم وجود ضرائب غير مدفوعة، أو وجود حق انتفاع لطرف ثالث تعيق تطوير الأرض
لذلك شخصيا كنت أرغب بالاستثمار بشراء أرض بشكل مباشر أثناء تواجدي بأمريكا لكن تراجعت عن ذلك للصعوبات المذكورة أعلاه ووجدت خيارات أفضل سأتكلم عنها في تغريدات قادمة بإذن الله
استكمالا لعوائق الاستثمار بالأراضي بأمريكا بشكل مباشر
هناك ضريبة property tax تدفع سنويا حسب القيمة السوقية للعقار، وتختلف من ولاية لأخرى تتراوح بين 0.3% إلى 2%
هنا أعلى وأقل الولايات بحسب MillionAcres
هناك ضريبة property tax تدفع سنويا حسب القيمة السوقية للعقار، وتختلف من ولاية لأخرى تتراوح بين 0.3% إلى 2%
هنا أعلى وأقل الولايات بحسب MillionAcres
هناك أيضا ضريبة المكاسب الرأسمالية بحدود ١٥٪ على المستثمرين الأجانب.
وبالتالي، ما الطريقة لتفادي هذا الصداع الضريبي؟
وبالتالي، ما الطريقة لتفادي هذا الصداع الضريبي؟
هناك الكثير من الشركات العقارية المدرجة في سوق الأسهم الأمريكية، فما هي ايجابيات شراء أسهم الشركات العقارية مقارنة بشراء العقار الأمريكي بشكل مباشر؟
١- للأجانب لايوجد ضريبة مكاسب رأسمالية على الأسهم حتى لو كانت عقارية، والضرائب تكون مخصومة في قوائم الشركة المالية، وعادة تلك الشركات تمتلك تلك الأراضي بسعر تاريخي زهيد
٢- تفادي كل العراقيل القانونية والمالية عند اتخاذ قرار الشراء والبيع ودفع الضرائب، والوقت المهدر في اختيار العقار وتطوير الموقع (إن وجد)
٣- بالامكان الاستثمار في العقار الأمريكي بأي مبلغ كان، فلاحد أدنى لمبلغ الشراء، والعمولة تبدأ من ٢ دولار فقط عند شركات وساطة محترمة مثل @Derayah
٤- تلك الشركات العقارية تعتبر استثماراً أكثر أمانا من قطاعات أخرى لوجود أصول ملموسة (لكن لايوجد شيء مضمون ١٠٠٪ في عالم الاستثمار)
٥- تلك الشركات قد يكون لها استراتيجية توزيعات للمستثمرين (اخصم من التوزيعات ٣٠٪ ضريبة) أو عدم التوزيع والتركيز على النمو طويل الأجل وقد تستغل الأرباح في إعادة شراء الاسهم من السوق وبالتالي رفع لقيمة السهم وأرباحه دون هدر ٣٠٪ ضريبة بالتوزيعات النقدية.
٦- إمكانية توزيع الاستثمار على عدة قطاعات عقارية، وعدة شركات تعمل في ولايات مختلفة، واستراتيجيات تلك الشركات في النمو والتوزيعات مختلفة وبذلك تقلل من مخاطر الاستثمار وتوزع الهدف بين العائد والنمو
٧- من السهل تسييل هذا الأصل عن الحاجة للسيولة مقارنة بالاستثمار بالعقار بشكل شخصي.
٧- من السهل تسييل هذا الأصل عن الحاجة للسيولة مقارنة بالاستثمار بالعقار بشكل شخصي.
بالمقابل هناك عدد من السلبيات في شراء أسهم عقارية كبديل للعقار الأمريكي:
١- ليست كل الشركات العقارية جيدة، وتحتاج إلى مراجعة وتأني قبل اختيار السهم.
٢- تذبذب أسعار الاسهم قد لايناسب البعض الذين يتخذون قرارات متسرعة بناء على سعر السهم رغم أن الاستثمار يفترض أن يكون طويل الأجل.
١- ليست كل الشركات العقارية جيدة، وتحتاج إلى مراجعة وتأني قبل اختيار السهم.
٢- تذبذب أسعار الاسهم قد لايناسب البعض الذين يتخذون قرارات متسرعة بناء على سعر السهم رغم أن الاستثمار يفترض أن يكون طويل الأجل.
٣- لست المتحكم في قرارات الاستثمار وإنما يقوم بذلك مجلس الادارة، وقد ينتج عن ذلك تقلب في التوزيعات، أو مبالغة في الاقتراض والتوسع الغير مدروس، وقرارات البيع للأصول، والاستحواذ والاندماج التي لاترغب بها.
التغريدات القادمة بإذن الله ستكون عن الأسهم العقارية الأمريكية، وأنواع القطاعات العقارية، وماهي القطاعات التي لديها أكبر مخزون من الأراضي الخام الغير مطورة، وميزة وعيوب كل قطاع عقاري، وأمثلة لشركات مدرجة في كل قطاع
تتنوع الشركات العقارية الأمريكية التي تملك (مساحات شاسعة من الأراضي) بين القطاعات التالية:
النوع الأول:
شركات استثمار عقاري:
بعضها يملك الأراضي بتكلفة تاريخية قد تعود إلى ماقبل عام ١٩٤٠م وتقوم بالتطوير التدريجي لمخططات سكنية وتجارية وبنائها أو بيعها على مطورين home builders
النوع الأول:
شركات استثمار عقاري:
بعضها يملك الأراضي بتكلفة تاريخية قد تعود إلى ماقبل عام ١٩٤٠م وتقوم بالتطوير التدريجي لمخططات سكنية وتجارية وبنائها أو بيعها على مطورين home builders
الشركات التي أضعها تحت هذا التصنيف ( ليست كلها مناسبة للاستثمار، وسأناقش ذلك لاحقا بالتفصيل بإذن الله):
1️⃣
Tejon ranch Co $TRC
في ولاية كاليفورنيا
2️⃣
St. Joe Co $JOE
في شمال غرب فلوريدا
1️⃣
Tejon ranch Co $TRC
في ولاية كاليفورنيا
2️⃣
St. Joe Co $JOE
في شمال غرب فلوريدا
4️⃣
CTO realty growth $CTO
وهذي الشركة باعت معظم أصولها في فلوريدا وارتفع السهم بما يقارب ١٥٠٪ خلال ١٠ سنوات من الانتظار حتى انتهى البيع في اكتوبر ٢٠١٩ وتحولت لصندوق ريت فلن أتحدث عنها
CTO realty growth $CTO
وهذي الشركة باعت معظم أصولها في فلوريدا وارتفع السهم بما يقارب ١٥٠٪ خلال ١٠ سنوات من الانتظار حتى انتهى البيع في اكتوبر ٢٠١٩ وتحولت لصندوق ريت فلن أتحدث عنها
النوع الثاني من شركات الأراضي:
شركات تأجير أراضي زراعية:
تمتلك مساحات كبيرة من الأراضي الزراعية، وتقوم بتأجيرها على الشركات الزراعية والمزارعين وتستفيد من الايجار بتوزيعه على المساهمين كعائد وبشراء أراضي إضافية، وكذلك تستفيد من ارتفاع سعر الاراضي تاريخيا مع مرور الوقت.
شركات تأجير أراضي زراعية:
تمتلك مساحات كبيرة من الأراضي الزراعية، وتقوم بتأجيرها على الشركات الزراعية والمزارعين وتستفيد من الايجار بتوزيعه على المساهمين كعائد وبشراء أراضي إضافية، وكذلك تستفيد من ارتفاع سعر الاراضي تاريخيا مع مرور الوقت.
هناك شركتان مدرجتان بالسوق الأمريكي:
1️⃣
Farmland partners $FBI
وهذي الشركة كانت استحوذت على شركة
American Farmland Company ("AFCO")
والتي تعمل بنفس المجال وكان الاندماج في ٢٠١٧
1️⃣
Farmland partners $FBI
وهذي الشركة كانت استحوذت على شركة
American Farmland Company ("AFCO")
والتي تعمل بنفس المجال وكان الاندماج في ٢٠١٧
2️⃣
Gladstone land $Land
وسأناقش الفروقات بينها وبين $FBI لاحقا بإذن الله
Gladstone land $Land
وسأناقش الفروقات بينها وبين $FBI لاحقا بإذن الله
النوع الثالث:
شركات أراضي موارد طبيعية:
مثل:
Texas pacific land trust $TBL
وتعتبر من أهم قصص نجاح الاستثمار بالأراضي حيث ارتفع السهم ٢٠٣٠٪ خلال عشر سنوات، ومع هذا الصعود الصاروخي، لن أتحدث عنها.
هناك شركات أخرى بنفس القطاع مثل $Pico $pcyo ربما يسمح لنا الوقت الحديث عنها
شركات أراضي موارد طبيعية:
مثل:
Texas pacific land trust $TBL
وتعتبر من أهم قصص نجاح الاستثمار بالأراضي حيث ارتفع السهم ٢٠٣٠٪ خلال عشر سنوات، ومع هذا الصعود الصاروخي، لن أتحدث عنها.
هناك شركات أخرى بنفس القطاع مثل $Pico $pcyo ربما يسمح لنا الوقت الحديث عنها
النوع الرابع:
شركات أراضي الأشجار والغابات timber land
وهي شركات تستفيد من الاشجار التي تقطعها وتبيعها لمصانع الخشب وتعيد زراعة الاشجار لتضمن نمو الاشجار مرة أخرى، وعادة لاتقطع الشركات الا حوالي ٢-٥٪ من تلك الأراضي سنويا وبالتالي يعاد قطع الاشجار كل ٤٠ سنة تقريبا
شركات أراضي الأشجار والغابات timber land
وهي شركات تستفيد من الاشجار التي تقطعها وتبيعها لمصانع الخشب وتعيد زراعة الاشجار لتضمن نمو الاشجار مرة أخرى، وعادة لاتقطع الشركات الا حوالي ٢-٥٪ من تلك الأراضي سنويا وبالتالي يعاد قطع الاشجار كل ٤٠ سنة تقريبا
تستفيد تلك الشركات من منتج الخشب كدخل من الأرض، وأيضا تستفيد من ارتفاع أسعار الأراضي والتمدد العمراني نحو أراضيها مما يزيد من قيمة الأراضي، وتحصل على مقابل مادي متعلق بمشاريع البنية التحتية التي تمر بها، وتملك حقوق تعدين ونفط أحيانا على بعض أراضيها.
أهم ٣ شركات
$WY
$RYN
$CTT
بإذن الله يكون لدي الوقت لمناقشتها
$WY
$RYN
$CTT
بإذن الله يكون لدي الوقت لمناقشتها
التغريدات القادمة بإذن الله ستكون عن الأراضي الزراعية بأمريكا إن وجدت منكم الرغبة في إكمال السلسلة.
نبدأ بشركات تأجير الأراضي الزراعية $FPI و $Land
وهو قطاع ظهر فقط عام ٢٠١٣-٢٠١٤ حين طرحت تلك الشركتين للاكتتاب وبدأت الشركتان بالتوسع والاستحواذ على أراضي إضافية سواء بإصدار أسهم أو بالإقتراض + نقد
وكان هناك توجه كبير للاستثمار بالاراضي الزراعية من الحكومات ورجال الأعمال
وهو قطاع ظهر فقط عام ٢٠١٣-٢٠١٤ حين طرحت تلك الشركتين للاكتتاب وبدأت الشركتان بالتوسع والاستحواذ على أراضي إضافية سواء بإصدار أسهم أو بالإقتراض + نقد
وكان هناك توجه كبير للاستثمار بالاراضي الزراعية من الحكومات ورجال الأعمال
فالكثير يرون أنها من القطاعات الأقل تأثرا بالدورات الاقتصادية، لأن الناس أخر ما ستفكر في تقنين الصرف عليه هو احتياجاتهم الغذائية، وكذلك تسعى الحكومات بجدية للأمن الغذائي لبلدانها عن طريق شراء أراضي زراعية أو استئجارها خارج بلدانها لعدم وجود الموارد الكافية للزراعة، ومنها السعودية
مثلا شركة #المراعي قامت في ٢٠١٤ بالاستحواذ على مزارع أمريكية في أريزونا بقيمة ١٨٧ مليون ريال وفي ٢٠١٦ استحوذت على مزارع في كاليفورنيا بقيمة ١١٩ مليون ريال
argaam.com
argaam.com
argaam.com
argaam.com
وكذلك سعت المملكة عبر شركة (سالك) التابعة ل #صندوق_الاستثمارات_العامة على إجراء صفقات استحواذ من هذا القبيل، في دول مختلفة آخرها الهند في خبر نشر اليوم
argaam.com
argaam.com
وهذا الخبر أيضا من شركة سالك السعودية بخصوص استحواذها على أراضي استرالية بحدود ٢٠٠ الف هكتار
salic.com
salic.com
وبحسب بحث سويدي فإن معظم دول العالم سعت إلى نشاطات كهذه منذ ٢٠١٢
وبحسب الشارت المرفق، فإنه خلال عشر سنوات تضاعفت ملكية الأجانب في الأراضي الزراعية الأمريكية إلى الضعف
وبالتالي هناك تنافس عالمي على هذه الموارد، يزداد يوما بعد يوم ويجعل أسعار الأراضي الزراعية ترتفع تدريجيا مع مرور الزمن خصوصا مع انخفاض مساحة الأراضي الزراعية وتحولها تدريجيا لاستخدامات أخرى صناعية أو سكنية بحسب الشارت، رغم ارتفاع الطلب على الغذاء
وتاريخيا كان هناك ارتفاع في سعر الأراضي الزراعية حتى لو كان هناك تباطؤ وركود، فسرعان مايعود للارتفاع، وتاريخيا مند ١٩٧٢ لم يخسر شخص اشترى أرض زراعية واحتفظ بها لأكثر من ٥ سنوات
كما أن من استثمر في الأراضي الزراعية سواء عام ١٩٧٢، أو ١٩٨٠ أو ١٩٩٠ او ٢٠٠٠ حصل على عائد أكثر من الاستثمار في سوق الاسهم بشكل عام
قبل طرح مقارنة شركتي $FPI و $LAND وايجابيات وسلبيات الاستثمار في كل منها، أريد التأكيد على نقطة مهمة، وهي ألا تضع أكثر من ٥٪ من أصولك في سهم واحد، ولا تضع أكثر من ٣٠٪ في قطاع واحد حتى لو كان عقاري
التنويع ضروري والاحتفاظ بجزء من الكاش ضروري أيضا لاقتناص الفرص
لنا عودة بإذن الله
التنويع ضروري والاحتفاظ بجزء من الكاش ضروري أيضا لاقتناص الفرص
لنا عودة بإذن الله
سأتحدث عن شركة
Farmland partners $FBI
والتي طرحت للاكتتاب العام في ٢٠١٤ وتدير أراضي زراعية قيمتها حوالي ١.١ مليار $ متواجدة في ١٧ ولاية أمريكية، يستأجرها حوالي ١٠٠ مستأجر
تبلغ تكلفة ادارة الاستثمار overhead cost أقل من ١٪ من صافي الأصول gross assets
(2018)
Farmland partners $FBI
والتي طرحت للاكتتاب العام في ٢٠١٤ وتدير أراضي زراعية قيمتها حوالي ١.١ مليار $ متواجدة في ١٧ ولاية أمريكية، يستأجرها حوالي ١٠٠ مستأجر
تبلغ تكلفة ادارة الاستثمار overhead cost أقل من ١٪ من صافي الأصول gross assets
(2018)
الدخل الرئيسي هو التأجير طبعا، لكن من وقت لآخر تقوم الشركة ببيع أراضي وإعادة شراء أخرى بما يتفق مع النمو، أو تقوم بشراء أسهمها من السوق.
العائد على بيع الأراضي التي يملكونها مقارب ل ١٠٪، وهذه المعلومة تتضح بالصورة المرفقة وتم التأكيد عليها في الجمعية العمومية ٢٠٢٠ لهذا العام.
العائد على بيع الأراضي التي يملكونها مقارب ل ١٠٪، وهذه المعلومة تتضح بالصورة المرفقة وتم التأكيد عليها في الجمعية العمومية ٢٠٢٠ لهذا العام.
ونظرا لأن الشركة ترى أن سعر السهم بالسوق منخفض بشكل كبير عن قيمة صافي الأصول NAV Net asset value وبالتالي بدأت الشركة بتغيير استراتيجيتها من بيع الأراضي وإعادة شراء أراضي أخرى إلى بيع أراضي وإعادة شراء أسهم من السوق بحيث أنها تعتبرها شراء أراضي بسعر منخفض عن القيمة الحقيقية للأصل
لذلك باعت الشركة ماقيمته ٧٥ مليون دولار من الأراضي الزراعية بربح ١٠-١٥٪ واشترت الشركة حوالي ٣.٥مليون سهم تمثل حوالي ١٠٪ من قيمة الشركة منذ ٢٠١٨ وحتى الآن ومستمرة بهذه الاستراتيجية.
الصورة المرفقة توضح ارتفاع الدخل من العمليات FFO بالمقابل انخفاض السعر للقيمة الدفترية (3/2020) SA
الصورة المرفقة توضح ارتفاع الدخل من العمليات FFO بالمقابل انخفاض السعر للقيمة الدفترية (3/2020) SA
أيضا خلال الفترة الماضية قامت الشركة بتخفيض الديون إلى نسبة مقبولة قريبة من ٥٠٪ مما يعطي الامان للمستثمرين على المدى الطويل
SA (3/2020)
SA (3/2020)
وبخصوص التدفقات النقدية، لم يتعثر أي من المستأجرين خلال الربع الأول، وباعت الشركة مزرعتين بقيمة ٧.٨ مليون دولار وتعمل على إعادة تمويل قروض مستحقة في ٢٠٢٠، فلايوجد دلائل على صعوبات مالية تواجه الشركة.
توزع الشركة ٢٠ سنت سنويا (٥ سنت كل ثلاثة شهور) لكن كمستثمر اجنبي اخصم منها ٣٠٪ ضريبة. هذي التوزيعات تمثل ٣.٣٪ عند سعر 6$
الهدف من الاستثمار في قطاع مثل هذا هو تحوط ونمو كمكاسب رأسمالية، أكثر منه كتوزيعات، لكنها مفيدة لإعطاء نمو ثابت للأصول عند استخدام التوزيعات لإعادة شراء السهم
الهدف من الاستثمار في قطاع مثل هذا هو تحوط ونمو كمكاسب رأسمالية، أكثر منه كتوزيعات، لكنها مفيدة لإعطاء نمو ثابت للأصول عند استخدام التوزيعات لإعادة شراء السهم
وهنا قد نتساءل، لماذا نستطيع الآن شراء تلك الأراضي الزراعية بسعر يقارب ٦ دولار خلال الاشهر الماضية بخصم كبير عن القيمة الدفترية
book value
والتي تساوي ٩،٥ دولار
وصافي الاصول
NAV net asset value
والتي تعادل ١٢ دولار
هل هناك مشكلة بالشركة؟
الجواب في تغريدات قادمة بإذن الله
book value
والتي تساوي ٩،٥ دولار
وصافي الاصول
NAV net asset value
والتي تعادل ١٢ دولار
هل هناك مشكلة بالشركة؟
الجواب في تغريدات قادمة بإذن الله
في 2018 انخفض سعر $FPI بشكل كبير بعد نشر مقال في seeking alpha يشكك فيه بإدارة الشركة وقيمة الأصول.
ردت الشركة على هذا المقال في أكثر من مناسبة وأوضحت أن المقال كُتب بغرض التأثير على سعر السهم والكسب غير المشروع عن طريق short selling
ردت الشركة على هذا المقال في أكثر من مناسبة وأوضحت أن المقال كُتب بغرض التأثير على سعر السهم والكسب غير المشروع عن طريق short selling
مازالت $FPI تلاحق كاتب المقال قضائيا، وفنّدت أهم الادعاءات حول قيمة الاصول بأن قامت ببيع عدة أراضي في مناطق وأوقات مختلفة بقيمة ٧٥ مليون دولار بربح ١٠-١٥٪ عكس ماكتب بالمقال بأن الأصول لا تستحق القيمة الدفترية. يبلغ مضاعف القيمة الدفترية 0.71 لشركة $FPI مقارنة ب $0.98 ل $LAND
تبلغ نسبة debt/total capital
$FPI 47.31%
$LAND 62.23%
$FPI 47.31%
$LAND 62.23%
تركز $FPI على المحاصيل الرئيسية مثل الذرة، الأرز، القطن57% ،
مقابل 42% تستخدم لمحاصيل ثانوية مثل الافوكادو، اللوز ، الخضروات، الجوز، العنب، الفستق وغيرها و 1% للماشية
بينما تركز $LAND على المحاصيل الثانوية.
هذا يعني أن قيمة المتر للأرض عادة أرخص في شركة $FPI
مقابل 42% تستخدم لمحاصيل ثانوية مثل الافوكادو، اللوز ، الخضروات، الجوز، العنب، الفستق وغيرها و 1% للماشية
بينما تركز $LAND على المحاصيل الثانوية.
هذا يعني أن قيمة المتر للأرض عادة أرخص في شركة $FPI
هذا الشي قد يعطي فرصة لتحويل أراضي المحاصيل الرئيسية إلى محاصيل ثانوية وتحقيق مكاسب رأس مالية للتطوير.
بالاضافة إلى أن أصول $FPI تتداول عند ٧٠٪ من القيمة العادلة فقط، مقارنة ب $LAND التي تتداول عند قيمتها العادلة بالكامل تقريبا.
بالاضافة إلى أن أصول $FPI تتداول عند ٧٠٪ من القيمة العادلة فقط، مقارنة ب $LAND التي تتداول عند قيمتها العادلة بالكامل تقريبا.
هل السعر مناسب للشراء،
لا أعطي توصية شراء أو بيع لكن في نظري أن $FPI بسعر يقارب ٦ دولار يعتبر فرصة لتنويع المحفظة الاستثمارية والتعرض لقطاع يعطي مكاسب رأسمالية على المدى الطويل، بخصم لايمكن الحصول عليه في أرض الواقع عند محاولة شراء أرض بشكل شخصي، مع عائد بسيط يضمن نمو الأصول.
لا أعطي توصية شراء أو بيع لكن في نظري أن $FPI بسعر يقارب ٦ دولار يعتبر فرصة لتنويع المحفظة الاستثمارية والتعرض لقطاع يعطي مكاسب رأسمالية على المدى الطويل، بخصم لايمكن الحصول عليه في أرض الواقع عند محاولة شراء أرض بشكل شخصي، مع عائد بسيط يضمن نمو الأصول.
نكمل الحديث، وحديثنا اليوم سيكون عن سهم شركة Tejon Ranch $TRC الشركة التي تملك ٢٧٠ الف هكتار في كاليفورنيا.
الكثير يصفونه بأنه Value trap (مصيدة القيمة) أي كثير من الناس يرونه رخيص ومغري ويأملون في تحركه منذ سنوات، وفاتت عليهم فرص لكن هذا السهم لم يتحرك
goo.gl
الكثير يصفونه بأنه Value trap (مصيدة القيمة) أي كثير من الناس يرونه رخيص ومغري ويأملون في تحركه منذ سنوات، وفاتت عليهم فرص لكن هذا السهم لم يتحرك
goo.gl
تقع هذه الأرض في ولاية من أعقد الولايات في اعتماد المخططات السكنية، مما أثر على خطط ومشاريع الشركة، وتأخر حصول المساهمين على العوائد رغم قرب الأرض نسبيا من واحدة من أهم المدن الأمريكية (لوس انجلوس)
البعض يرى أن القيود تعتبر ميزة حيث سببت ندرة الاراضي المطورة وارتفاع الاسعار
البعض يرى أن القيود تعتبر ميزة حيث سببت ندرة الاراضي المطورة وارتفاع الاسعار
تزعم الشركة أن تكلفة المتر المربع في دفاترها حوالي 0.375 دولار، أي أقل من ١.٥ ريال سعودي للمتر المربع الواحد، وأنها استطاعت بعد التطوير الحصول على ٤٣ إلى ٦٥ دولار للمتر (١٦١-٢٤٤ ريال سعودي) للمتر في الاستخدامات الصناعية والتجارية.
لكن هل هذا الادعاء سينطبق على كل أراضي الشركة؟
حقيقة أن الشركة دخلت في اتفاقية في ٢٠٠٨ مع السلطات لتطوير ٣٠ الف هكتار (١٢٠ مليون متر مربع) من الاراضي فقط وابقاء ٢٤٠ الف هكتار ضمن اتفاقية حماية بيئية.
tejonranch.com
حقيقة أن الشركة دخلت في اتفاقية في ٢٠٠٨ مع السلطات لتطوير ٣٠ الف هكتار (١٢٠ مليون متر مربع) من الاراضي فقط وابقاء ٢٤٠ الف هكتار ضمن اتفاقية حماية بيئية.
tejonranch.com
تحصل الشركة على دخل سنوي من ايجار مركز TRCC ودخل المزارع في تلك الأراضي وحقوق الموارد الطبيعية (مياه ، معادن، نفط)
وتسعى لتطوير ثلاث مخططات سكنية مازالت تسعى في الحصول على الرخص البلدية لها.
وتسعى لتطوير ثلاث مخططات سكنية مازالت تسعى في الحصول على الرخص البلدية لها.
يشكل دخل المساحات التجارية والصناعية ٣١٪ تقريبا من الدخل، لديهم ١٤ مليون قدم مربع قابل للبيع من الاراضي الصناعية (٥.٣ مليون تم تطويرها حتى الان) ويستأجرها كبرى الشركات كمستودعات ومراكز توزيع.
ويأملون بتطوير مساحة ٣٥ مليون قدم من الاراضي التجارية والصناعية إجماليا
ويأملون بتطوير مساحة ٣٥ مليون قدم من الاراضي التجارية والصناعية إجماليا
في عام ٢٠١٩، تشكل حقوق الموارد الطبيعية ٢٤٪ من الدخل (٩.٨ مليون دولار) وتشكل المزارع ٣٨٪ من دخل الشركة(١٩.٣ مليون دولار)
لدى الشركة ١٦ مليون متر مربع من الاراضي الزراعية، قيمتها السوقية حوالي ٨٠-١٤٠ مليون دولار
لدى الشركة ١٦ مليون متر مربع من الاراضي الزراعية، قيمتها السوقية حوالي ٨٠-١٤٠ مليون دولار
تنوي الشركة تطوير ٣٥ الف ارض سكنية، من خلال ٣ ضواحي سكنية، وكما ذكرنا هي في أطوار مختلفة في الحصول على الموافقات اللازمة لذلك
هذه الصورة توضح الخطوات المعقدة التي تواجهها الشركة للحصول على الموافقات في كاليفورنيا
المطمئن في هذه الشركة أن العمليات التشغيلية في المزارع والموارد الطبيعية قادرة على تغطية النفقات التشغيلية، وأن نسبة الديون للأصول منخفضة جدا ١٥٪ مما يعطي الأمان المالي للشركة، لكن هل سينطلق سهم الشركة ليحقق الأرباح المنشودة؟ هذا يعتمد على قدرتهم على تطوير المخططات بأقرب فرصة
كذلك الشركة تحقق أرباحا وبلغت أرباحها ٤٠ سنت للسهم بنهاية ٢٠١٩
هل الارباح مغرية؟
لا، نحن عند مكرر ٣٥ لكن الهدف هو النمو وليس الارباح، فالشركة لاتوزع أرباح وتستخدم الأرباح في النمو وتطوير الأراضي التجارية والصناعية حاليا
هل الارباح مغرية؟
لا، نحن عند مكرر ٣٥ لكن الهدف هو النمو وليس الارباح، فالشركة لاتوزع أرباح وتستخدم الأرباح في النمو وتطوير الأراضي التجارية والصناعية حاليا
هل أنصح بالاستثمار في هذه الشركة؟
لا أعلم، لدي كمية بسيطة فيها لكن وضعت مبالغ أكبر في شركات أخرى أرى فيها فرص أكبر.
أكمل معي السلسلة للاطلاع والمقارنة والقرار الاستثماري هو قرارك.
الشركة القادمة التي سأتكلم عنها بإذن الله هي JOE$
لا أعلم، لدي كمية بسيطة فيها لكن وضعت مبالغ أكبر في شركات أخرى أرى فيها فرص أكبر.
أكمل معي السلسلة للاطلاع والمقارنة والقرار الاستثماري هو قرارك.
الشركة القادمة التي سأتكلم عنها بإذن الله هي JOE$
جاري تحميل الاقتراحات...