صناديق الريت توزع 90% من صافي أرباحها!
عبارة يحفظها الجميع!
ولكن ماذا يوجد خلف الكواليس؟
وما هي مخاطر صناديق الريت؟
في هذه السلسلة من التغريدات سأذكر بعض من المخاطر التي بدأت تتحقق فعلاً مع أزمة كورونا ولم تكن مجرد كلام على ورق.
يتبع:
عبارة يحفظها الجميع!
ولكن ماذا يوجد خلف الكواليس؟
وما هي مخاطر صناديق الريت؟
في هذه السلسلة من التغريدات سأذكر بعض من المخاطر التي بدأت تتحقق فعلاً مع أزمة كورونا ولم تكن مجرد كلام على ورق.
يتبع:
1-مخاطر عدم ضمان تحقيق العوائد
ليس هناك ضمان بأن الصندوق سوف ينجح في تحقيق عوائد للمستثمرين في الصندوق (فقرار توزيع 90% من صافي الأرباح = إن وجدت)
فإن لم توجد أرباح , فلا يجب على الصندوق حينئذ توزيع أي ربح.
ليس هناك ضمان بأن الصندوق سوف ينجح في تحقيق عوائد للمستثمرين في الصندوق (فقرار توزيع 90% من صافي الأرباح = إن وجدت)
فإن لم توجد أرباح , فلا يجب على الصندوق حينئذ توزيع أي ربح.
2-مخاطر التداول بسعر أقل (نزول سعر الوحدة)
ظروف السوق غير المتوقعة وضعف توقعات المستثمرين حول جدوى الصندوق خلال السنوات القادمة
وزيادة العرض على الطلب قد يؤثر على استثمارات مالكي الوحدات اذا اراد بيع الوحدة بسعر التداول اذا كان أقل من القيمة التي تم طرحها
(تحققت وبقوة ^)
ظروف السوق غير المتوقعة وضعف توقعات المستثمرين حول جدوى الصندوق خلال السنوات القادمة
وزيادة العرض على الطلب قد يؤثر على استثمارات مالكي الوحدات اذا اراد بيع الوحدة بسعر التداول اذا كان أقل من القيمة التي تم طرحها
(تحققت وبقوة ^)
3- مخاطر متعلقة بالقطاعات المستثمر فيها من قبل الصندوق
مخاطر الركود الاقتصادي والأزمات وخاصة في حال وجود أي إنكماش وضعف في الطلب في أي من هذه القطاعات المستثمر فيها من قبل الصندوق
وفعلاً تأثرت الريتات خصوصاً في قطاعي الضيافة والتجارة (الفنادق والمولات والأسواق)
مخاطر الركود الاقتصادي والأزمات وخاصة في حال وجود أي إنكماش وضعف في الطلب في أي من هذه القطاعات المستثمر فيها من قبل الصندوق
وفعلاً تأثرت الريتات خصوصاً في قطاعي الضيافة والتجارة (الفنادق والمولات والأسواق)
4-مخاطر إيرادات الإيجارات:
لا يوجد ضمان بأن المساحات الشاغرة سيتم تأجيرها أو أن الإيجارات المنتهية سيتم تجديدها أو أنه سوف تكون هناك زيادة في الإيجارات بمرور الوقت.وفي حال تعرض أحد المستأجرين لركود في أعماله أو أزمة مالية،فقد يصبح غيرغادر على سداد الإيجارات في الوقت المحدد
لا يوجد ضمان بأن المساحات الشاغرة سيتم تأجيرها أو أن الإيجارات المنتهية سيتم تجديدها أو أنه سوف تكون هناك زيادة في الإيجارات بمرور الوقت.وفي حال تعرض أحد المستأجرين لركود في أعماله أو أزمة مالية،فقد يصبح غيرغادر على سداد الإيجارات في الوقت المحدد
5-مخاطر التقلب في التوزيعات:
قد يكون الصندوق غير قادر على القيام بأي توزيعات (أو انخفاضها) بسبب أحداث غير متوقعة تؤدي إلى زيادة في التكاليف أوإنخفاض في الإيرادات (او انخفاض الايجارات) او ايجاد مستأجر جديد بدل المستأجر السابق مما يؤثر في نزول صافي الأرباح وبالتالي انخفاض التوزيعات
قد يكون الصندوق غير قادر على القيام بأي توزيعات (أو انخفاضها) بسبب أحداث غير متوقعة تؤدي إلى زيادة في التكاليف أوإنخفاض في الإيرادات (او انخفاض الايجارات) او ايجاد مستأجر جديد بدل المستأجر السابق مما يؤثر في نزول صافي الأرباح وبالتالي انخفاض التوزيعات
5-مخاطر زيادة عمليات بيع الوحدات:
قد تؤدي عمليات البيع اللاحقة من جانب مالكي الوحدات لعدد كبير من الوحدات إلى تخفيض سعر تداول الوحدة إلى درجة كبيرة بسب كثرة العرض مقابل الطلب
وإذا كانت من كبار الملاك (قد يؤثر على زعزعة ثقة الملاك الحاليين بالإضافة الى السبب السابق :كثرة العرض).
قد تؤدي عمليات البيع اللاحقة من جانب مالكي الوحدات لعدد كبير من الوحدات إلى تخفيض سعر تداول الوحدة إلى درجة كبيرة بسب كثرة العرض مقابل الطلب
وإذا كانت من كبار الملاك (قد يؤثر على زعزعة ثقة الملاك الحاليين بالإضافة الى السبب السابق :كثرة العرض).
6- مخاطر التوزيع والتمويل:
يجب ألا تتجاوز نسب التمويل للصندوق نسبة 50% من إجمالي قيمة أصول الصندوق. وكنتيجة لذلك، يمتلك الصندوق قدرة محدودة على تحسين ممتلكاته أو تحقيق النمو من خلال الاستحواذ على ممتلكات إضافية.
يجب ألا تتجاوز نسب التمويل للصندوق نسبة 50% من إجمالي قيمة أصول الصندوق. وكنتيجة لذلك، يمتلك الصندوق قدرة محدودة على تحسين ممتلكاته أو تحقيق النمو من خلال الاستحواذ على ممتلكات إضافية.
7-مخاطر إدارية:
يعتمد الصندوق على موظفين ذوي خبرة وكفاءة عالية لتطوير وإدارة الصندوق. وفي حال تعذر استمرارهم مستقبلاً في إدارة الصندوق وعدم إيجاد أشخاص بنفس الكفاءة أو أفضل. فإن ذلك قد يؤدي الى تأثر إدارة وجودة الصندوق سلباً مما كانت عليه سابقاً.
يعتمد الصندوق على موظفين ذوي خبرة وكفاءة عالية لتطوير وإدارة الصندوق. وفي حال تعذر استمرارهم مستقبلاً في إدارة الصندوق وعدم إيجاد أشخاص بنفس الكفاءة أو أفضل. فإن ذلك قد يؤدي الى تأثر إدارة وجودة الصندوق سلباً مما كانت عليه سابقاً.
8-مخاطر انخفاض الدخل وزيادة المصاريف:
تعثر سداد المستأجرين أو التأخر في السداد أو التحصيل أو زيادة مصاريف الصيانة والتشغيل بأكثر مما كان يتوقعه مدير الصندوق، قد يؤثر على أرباح الصندوق مما قد يؤدي إلى التقلب في التوزيعات ومما يؤثر سلبيا على سعر الوحدات.
تعثر سداد المستأجرين أو التأخر في السداد أو التحصيل أو زيادة مصاريف الصيانة والتشغيل بأكثر مما كان يتوقعه مدير الصندوق، قد يؤثر على أرباح الصندوق مما قد يؤدي إلى التقلب في التوزيعات ومما يؤثر سلبيا على سعر الوحدات.
9- مخاطر التاريخ التشغيلي السابق:
ليس بالضرورة أن يكون هناك ثبات في التوزيعات بنفس نسبة التوزيعات الماضية وذلك بسبب طبيعة تغير المخاطر المذكورة أعلاه ففي حال انخفضت التوزيعات قد ينخفض سعر الوحدة تبعاً لذلك.
ليس بالضرورة أن يكون هناك ثبات في التوزيعات بنفس نسبة التوزيعات الماضية وذلك بسبب طبيعة تغير المخاطر المذكورة أعلاه ففي حال انخفضت التوزيعات قد ينخفض سعر الوحدة تبعاً لذلك.
10-مخاطر عدم المساواة في الحصول على المعلومات:
هناك عدد من المستثمرين أو كبار الملاك الذين تربطهم صلة بملاك العقارات الحالية. وبالتالي قد تصلهم معلومات جوهرية قبل المساهمين. مما يؤذي الى سرعة تمكنهم من التخارج من الصندوق قبل المساهمين وبالتالي نزول سعر الوحدات بسبب كثرة العرض.
هناك عدد من المستثمرين أو كبار الملاك الذين تربطهم صلة بملاك العقارات الحالية. وبالتالي قد تصلهم معلومات جوهرية قبل المساهمين. مما يؤذي الى سرعة تمكنهم من التخارج من الصندوق قبل المساهمين وبالتالي نزول سعر الوحدات بسبب كثرة العرض.
11-مخاطر المنافسة مع الريتات:
قد تمتلك الريتات الأخرى عقارات مشابهة في النوع ومتقاربة في المنطقة وتم الحصول عليها بسعر أقل(من قبل الريت المنافس). لذلك قد يؤذي هذا الى عدم قدرة الصندوق بالتأجير بالعائد المستهدف أو عدم حصول مستأجرين بسبب تقديم الريت المنافس أسعار أقل.
قد تمتلك الريتات الأخرى عقارات مشابهة في النوع ومتقاربة في المنطقة وتم الحصول عليها بسعر أقل(من قبل الريت المنافس). لذلك قد يؤذي هذا الى عدم قدرة الصندوق بالتأجير بالعائد المستهدف أو عدم حصول مستأجرين بسبب تقديم الريت المنافس أسعار أقل.
12-مخاطر فسخ عقد الإيجار:
قد يتم فسخ عقد الإيجار مع المستأجرين الحاليين أو المستأجرين في المستقبل وذلك في حال إخلال أحد الأطراف بالعقد الموقع
والذي ينجم عنه فسخ عقد الإيجار وفي تلك الحالة فإن التدفقات النقدية وقدرة الصندوق على تنفيذ توزيعات للمستثمرين قد تتأثر جميعها سلبا.
قد يتم فسخ عقد الإيجار مع المستأجرين الحاليين أو المستأجرين في المستقبل وذلك في حال إخلال أحد الأطراف بالعقد الموقع
والذي ينجم عنه فسخ عقد الإيجار وفي تلك الحالة فإن التدفقات النقدية وقدرة الصندوق على تنفيذ توزيعات للمستثمرين قد تتأثر جميعها سلبا.
13-مخاطر قصر مدة الإيجار:
بعض العقود القصيرة من سنة الى خمس.
اذا لم يتم تجديدها قبل انتهائها فإنه من المحتمل أن تظل
المساحات التأجيرية شاغرة لفترة ما إلى حين الحصول على مستأجر جديد.وقد يكون سعر الإيجار للمستأجر الجديد أقل مما كان متوقعاً مما قد يؤثر في التوزيعات النقدية سلباً.
بعض العقود القصيرة من سنة الى خمس.
اذا لم يتم تجديدها قبل انتهائها فإنه من المحتمل أن تظل
المساحات التأجيرية شاغرة لفترة ما إلى حين الحصول على مستأجر جديد.وقد يكون سعر الإيجار للمستأجر الجديد أقل مما كان متوقعاً مما قد يؤثر في التوزيعات النقدية سلباً.
14-مخاطر عدم قدرة المستأجرين على الوفاء بالتزاماتهم الإيجارية: عدم قدرة المستأجرين على الوفاء بالتزاماتهم الإيجارية في حال لجوءهم إلى أنظمة الافلاس أو الاعسار فيجوز لهم إنهاء عقد الإيجار وينتج عن ذلك نقصان في التدفق النقدي للصندوق وبالتالي تتأثر التوزيعات النقدية سلبًا
15-مخاطر طبيعة الاستثمار:
لا يوجد ضمانات بأن الصندوق سيتمكن من تحقيق عوائد إيجابية على استثماراته في الوقت المناسب وقد لا يتمكن حتى من بيع أصوله بالقيمة العادلة في الإطار الزمني المطلوب. مما يؤثر سلباً على سعر الوحدة وتوزيعاتها.
لا يوجد ضمانات بأن الصندوق سيتمكن من تحقيق عوائد إيجابية على استثماراته في الوقت المناسب وقد لا يتمكن حتى من بيع أصوله بالقيمة العادلة في الإطار الزمني المطلوب. مما يؤثر سلباً على سعر الوحدة وتوزيعاتها.
16-مخاطر السيولة:
مخاطر إنخفاض ونقص السيولة بسبب تعثر المستأجرين على سداد التزاماتهم في الوقت المحدد والتي قد تؤدي إلى التأثير والحاجة لبيع أحد أصول الصندوق (وقد تكون بأقل من القيمة العادلة) ليتمكن الصندوق من سداد التزاماته وتوزيع الأرباح للمساهمين.
مخاطر إنخفاض ونقص السيولة بسبب تعثر المستأجرين على سداد التزاماتهم في الوقت المحدد والتي قد تؤدي إلى التأثير والحاجة لبيع أحد أصول الصندوق (وقد تكون بأقل من القيمة العادلة) ليتمكن الصندوق من سداد التزاماته وتوزيع الأرباح للمساهمين.
17-مخاطر تسويق وبيع العقارات:
قد تنخفض العوائد التأجيرية عبر مرور الوقت لبعض الأصول مما يحد من قدرة مدير الصندوق على بيعها بالسعر المستهدف , وفي حال تمكنه فسيكون السعر أقل من المستهدف مما يعني تناقص في الأموال التي يمكن للصندوق استخدامها في القيام بالإستحواذ على عقارات أخرى
قد تنخفض العوائد التأجيرية عبر مرور الوقت لبعض الأصول مما يحد من قدرة مدير الصندوق على بيعها بالسعر المستهدف , وفي حال تمكنه فسيكون السعر أقل من المستهدف مما يعني تناقص في الأموال التي يمكن للصندوق استخدامها في القيام بالإستحواذ على عقارات أخرى
18-مخاطر التطوير العقاري
التأخير في الإنتهاء من الأعمال في الوقت المناسب وتجاوز التكاليف المحددة وعدم القدرة على تحقيق عقود إيجار بالمستويات المستهدفة بالاضافة الى الموافقات والتصاريح (اذا كان للبدء في مشروعات جديدة) كلها تؤثر على أداء وأرباح الصندوق.
التأخير في الإنتهاء من الأعمال في الوقت المناسب وتجاوز التكاليف المحددة وعدم القدرة على تحقيق عقود إيجار بالمستويات المستهدفة بالاضافة الى الموافقات والتصاريح (اذا كان للبدء في مشروعات جديدة) كلها تؤثر على أداء وأرباح الصندوق.
19- المخاطر العقارية العامة
قد تحدث مخاطر لم تكن موجودة من قبل وذلك بسبب أحداث جديدة غير متوقعة في الحركة العامة في أسواق الأسهم المحلية والعالمية والأسواق العقارية والظروف الإقتصادية السائدة والمتوقعة ومعدلات الفائدة وتكاليف التمويل واتجاهات المستثمرين وغيرها.
قد تحدث مخاطر لم تكن موجودة من قبل وذلك بسبب أحداث جديدة غير متوقعة في الحركة العامة في أسواق الأسهم المحلية والعالمية والأسواق العقارية والظروف الإقتصادية السائدة والمتوقعة ومعدلات الفائدة وتكاليف التمويل واتجاهات المستثمرين وغيرها.
20-مخاطر تخفيض القيمة
في حال قرر الصندوق زيادة حجمه في المستقبل من خلال إصدار وحدات جديدة فإن إصدار هذه الوحدات الجديدة سوف يؤدي إلى تخفيض الحصص النسبية لمالكي الوحدات في ذلك الحين وقد تؤدي زيادة رأس المال إلى تأثر قيمة الوحدات بشكل سلبي مما يؤثر على استثمارات مالكي الوحدات.
في حال قرر الصندوق زيادة حجمه في المستقبل من خلال إصدار وحدات جديدة فإن إصدار هذه الوحدات الجديدة سوف يؤدي إلى تخفيض الحصص النسبية لمالكي الوحدات في ذلك الحين وقد تؤدي زيادة رأس المال إلى تأثر قيمة الوحدات بشكل سلبي مما يؤثر على استثمارات مالكي الوحدات.
تم الاستعانة بنشرة الاصدار لصندوق دراية ريت والمخاطر المذكورة فيها لكتابة هذه التغريدات.
أتمنى أن ينال المحتوى اعجابكم وشكرا على المتابعة.
أتمنى أن ينال المحتوى اعجابكم وشكرا على المتابعة.
جاري تحميل الاقتراحات...