تسمع عن الصناديق العقارية وتحب تعرف عنها أكثر؟
الصندوق العقاري، بشكل بسيط جدا.. عبارة عن عقارات محلية أو دولية في قطاع أو عدة قطاعات عقارية: سكني، تجاري، مخازن، فنادق، تعليمي وغيرها من القطاعات، تمتلكها شركة مالية مرخصة ويتم تقسيم قيمة العقارات على وحدات وقيمة الوحدة 10 ريال
الصندوق العقاري، بشكل بسيط جدا.. عبارة عن عقارات محلية أو دولية في قطاع أو عدة قطاعات عقارية: سكني، تجاري، مخازن، فنادق، تعليمي وغيرها من القطاعات، تمتلكها شركة مالية مرخصة ويتم تقسيم قيمة العقارات على وحدات وقيمة الوحدة 10 ريال
والصندوق يسمى صندوق عقاري مغلق.. طيب ايش يعني صندوق مغلق؟ وهل في شي اسمه صندوق مفتوح؟
الصندوق المغلق بالانجليزي اسمه (Closed-End) – هذا الصندوق عدد وحداته ما تتغير من وقت الطرح.
الصندوق المغلق بالانجليزي اسمه (Closed-End) – هذا الصندوق عدد وحداته ما تتغير من وقت الطرح.
مثلا لو صندوق يملك 100 مليون وحدة وقرر طرح 30 مليون وحدة، يصير انا وانت نبيع ونشتري من الوحدات المطروحة فقط وسعر الوحدة يحدده العرض والطلب. صحيح صناديق الريت مغلقة بس ممكن مدير الصندوق يقرر يزيد عدد العقارات في الصندوق ويطرح أسهم إضافية
الصندوق المفتوح بالانجليزي اسمه (Open-End) – هنا الفرق ان عدد الوحدات قابلة للزيادة والنقصان، ممكن مدير الصندوق يزيد عدد الوحدات اذا صار في طلب على الصندوق (مشتركين جدد) وممكن يقلل عدد الوحدات لو أحد ملاك الوحدات قرر يبيع حصته،
وقيمة الوحدة يتم تحديدها باستخدام صافي قيمة أصول الصندوق (Net Asset Value) وتختصر NAV والتداول يصير على القيمة هذي مو مثل الصندوق المغلق.. العرض والطلب هو اللي يحدد سعر التداول.
طبعا ما ننسى في شروط على الصناديق العقارية عشان تحمي المستثمر
- لازم توزع أرباح أقل شي 90% من صافي الأرباح السنوية
- لازم قيمة استثمارات الصندوق في العقارات المطورة وتحقق دخل من الإيجارات ما تقل عن 75% من القيمة الاجمالية لاصول الصندوق (حسب اخر قوائم مالية مدققة)
- لازم توزع أرباح أقل شي 90% من صافي الأرباح السنوية
- لازم قيمة استثمارات الصندوق في العقارات المطورة وتحقق دخل من الإيجارات ما تقل عن 75% من القيمة الاجمالية لاصول الصندوق (حسب اخر قوائم مالية مدققة)
- ما تستثمر اكثر من 25% من قيمة أصول الصندوق (حسب اخر قوائم مالية مدققة) خارج المملكة
- ما تأخذ قروض بأكثر من 50% من القيمة الاجمالية لاصول الصندوق (حسب اخر قوائم مالية مدققة)
- ما تأخذ قروض بأكثر من 50% من القيمة الاجمالية لاصول الصندوق (حسب اخر قوائم مالية مدققة)
- لا يحق لمدير الصندوق الاستثمار في الأراضي البيضاء
- أقل شي تطرح 30% من اجمالي وحدات الصندوق، يعني مثلا لو الصندوق عنده 100 مليون وحدة.. لازم أقل شي يطرح 30 مليون وحدة ويصير أنا وانت وغيرنا نملك حصة في الـ 30 مليون وحدة
- أقل شي تطرح 30% من اجمالي وحدات الصندوق، يعني مثلا لو الصندوق عنده 100 مليون وحدة.. لازم أقل شي يطرح 30 مليون وحدة ويصير أنا وانت وغيرنا نملك حصة في الـ 30 مليون وحدة
وعشان مدير الصندوق ياخذ موافقة على طرح الصندوق العقاري في شروط كثيرة لازم يلتزم فيها ومنها نقل ملكية العقار لمصلحة الصندوق ولازم يعين أمين حفظ وهذي الصورة توضح هيكلة الصناديق العقارية
ايش دور أمين الحفظ؟
بعد ما عرفنا هيكلة الصناديق العقارية وشروطها.. شرايكم نتعرف على مزايا الصناديق العقارية (ريت)؟
اول ميزة سهولة شراء وبيع الوحدات خلال فترة التداول (التملك) يعني اذا عجبتك العقارات الموجودة في أي صندوق وتأكدت من تقييمها وفترة العقود الموجودة ومدير الصندوق (الادارة)..الخ
اول ميزة سهولة شراء وبيع الوحدات خلال فترة التداول (التملك) يعني اذا عجبتك العقارات الموجودة في أي صندوق وتأكدت من تقييمها وفترة العقود الموجودة ومدير الصندوق (الادارة)..الخ
ممكن تشتري الوحدات المناسبة بضغطة زر 👌🏻 ونفس الشي لو قررت تبيع بسبب حاجتك للمبلغ أو بسبب خبر سلبي يخص الصندوق أو العقارات الموجودة.. بضغطة زر تبيع الوحدات.. طبعاً يعتمد على عدد الوحدات اللي تمتلكها وسيولة الصندوق العقاري.. بس على الاغلب بتبيع كامل الوحدات خلال فترة التداول.
طيب تخيل انك تمتلك عقار وقررت تبيعه! كم بياخذ معك وقت عشان تبيعه وممكن تضطر انك تقلل من قيمته عشان تصرفه بسرعة.. هنا تجي الميزة الثانية وهي السيولة مثل ميزة الاسهم.. ممكن تشتري وتبيع خلال فترة التداول.
اتفقنا أن أول ميزتين سهولة التملك وتوفر السيولة بسبب تداول الوحدات (بيع وشراء وحدات الصناديق العقارية).
الميزة الثالثة.. تحتاج مبلغ بسيط عشان تمتلك وحدات في أي صندوق عقاري.. يعني لو عندك ١٠٠ ريال ممكن تشتري اكثر من وحدة
الميزة الثالثة.. تحتاج مبلغ بسيط عشان تمتلك وحدات في أي صندوق عقاري.. يعني لو عندك ١٠٠ ريال ممكن تشتري اكثر من وحدة
وهذي الميزة تعطي للأفراد الفرصة في امتلاك عقارات من الصعب الدخول فيها كمالك، يعني تخيل تبي تشتري حصة بمجمع تجاري أو فندق أو عقار تجاري وعندك مبلغ ١٠ آلاف ريال بس!
اكيد ما تقدر تملك أي جزء من مجمع تجاري بقيمة 10 الاف ريال، وما أحد بيعطيك فرصة انك تدخل معاه شريك.. بس عن طريق الصناديق العقارية ممكن تملك جزء من مجمع، جامعة، برج..الخ
والميزة الرابعة في حال خسارة الصندوق.. انت بتخسر مبلغ الاستثمار فقط وغير ملزم بدفع أي إلتزامات (مثلاً قروض استخدمها مدير الصندوق لرفع عائد الصندوق).. يعني خسارتك محدودة..
عشان تعرف كيف يستخدم مدير الصندوق التمويل ويرفع عائد الصندوق باستخدام الرافعة المالية شوف هذا الفيديو
youtu.be
youtu.be
الميزة الخامسة اذا امتلكت صناديق عقارية.. الحماية ضد التضخم.. شلون؟ لو تلاحظ بعض مدراء الصناديق العقارية يرفع سعر الايجار كل فترة وبكذا يرفع التوزيعات وبنفس الوقت يحميها من التضخم
ومثل ما ذكرنا توزيع ما لا يقل عن ٩٠٪ من صافي الأرباح أحد شروط الريتات..فممكن نشوف توزيعات ٧٪ وكلما انخفضت سعر الوحدة وكانت التوزيعات ثابتة خلال كم سنة قادمة..زادت نسبة العائد
مثلاً صندوق يوزع ٧٠ هللة وسعره ١٠ ريال (٧٪) لو استمر بتوزيع ٧٠ هللة ووصل سعره ٨ ريال..العائد يصبح (٨,٧٥٪)
مثلاً صندوق يوزع ٧٠ هللة وسعره ١٠ ريال (٧٪) لو استمر بتوزيع ٧٠ هللة ووصل سعره ٨ ريال..العائد يصبح (٨,٧٥٪)
هنا وصلنا للميزة السادسة وهي التوزيعات المرتفعة (٩٠٪ من صافي الأرباح) وبنفس الوقت في ميزة سابعة وهي سهولة توقعات التوزيعات من الايجارات المجمعة ومعرفة مدة العقود (متى ينتهي كل عقد)
لو افترضنا عندك عمارة وفيها مستأجرين.. بتحتاج تدير العمارة وتجمع الايجارات وتدور مستأجرين جدد اذا فضت شقة.. كل هذا بياخذ وقت ومجهود.. بس بالصناديق العقارية ما تحتاج تتعب نفسك.. مدير الصندوق بيهتم بهذا الموضوع وبيفصح عن الرسوم المدفوعة
وبكذا نكون وصلنا للميزة السابعة وهي (ادارة الاملاك من قبل شركات متخصصة)
والميزة الثامنة تنويع العقارات في عدة قطاعات وعدة مناطق أو دول، يعني لو قررت تشتري وحدات صناديق عقارية تستثمر في قطاع الفنادق بتحصل، لو قررت تشتري وحدات صناديق عقارية تستثمر في مناطق مختلفة بتحصل خيارات مختلفة وبكذا تكون وزعت المخاطر من ناحية القطاعات والمناطق
تكلمت بما فيه الكفاية عن مزايا الصناديق العقارية وكأن مافيها عيوب! ابشركم الصناديق العقارية فيها عيوب ومثلها مثل أي منتج استثماري فيه مزايا وفيه عيوب.. ايش عيوب الصناديق العقارية (الريتات)؟
اول عيب القرار مو بيدك.. يعني تحتاج تمتلك حصة كبيرة في الصناديق العقارية عشان قرارك يصير له أثر.. بعكس لو تملك عقار بشكل مباشر.. انت الشخص الوحيد اللي تتحكم فيه وما أحد يتدخل بقرارك
اول عيب في الصناديق العقارية القرار مو بيدك.. بعكس لو تملك عقار بشكل مباشر.. انت الشخص الوحيد اللي تتحكم فيه وما أحد يتدخل بقرارك
العيب الثاني للصناديق العقارية سعر الوحدة قابل للارتفاع والانخفاض بناءً على العرض والطلب (حط ببالك تذبذب السعر منخفض).. على عكس قيمة العقار (مثلاً عمارة قيمتها ٥ مليون) ما راح تتغير قيمتها بشكل يومي!
جاري تحميل الاقتراحات...