ينوي الراجحي ريت زيادة إجمالي أصوله و الاستحواذ على 4 عقارات جديدة و نوعية و هي:
1. مدارس براعم رواد الخليج العالمية بحي الصحافة بالرياض
2. مدارس رواد الحليج العالمية بحي المغرزات بالرياض
#الراجحي_ريت
1. مدارس براعم رواد الخليج العالمية بحي الصحافة بالرياض
2. مدارس رواد الحليج العالمية بحي المغرزات بالرياض
#الراجحي_ريت
3. مدارس رواد الخليج العالمية بحي الزهور بالدمام
4. مستشفى إن إم سي التخصصي بحي السلام بالرياض
4. مستشفى إن إم سي التخصصي بحي السلام بالرياض
جميع المدارس تملكها شركة الخليج للتدريب و التعليم و هي شركة مساهمة مدرجة و يبدو أنها مضطرة لتحرير بعض أصولها الثابتة للحصول على نقد يمول توسعاتها و قد لمحت في تقرير مجلس إدارتها عن عام 2018 أنها تسعى لشراكة مع مستثمرين عقاريين أو صناديق استثمار عقاري لتمول توسعاتها في التعليم
ذكر التقرير أيضاً أن مدرسة الدمام تعمل بطاقتها الاستيعابية القصوى و تم توسعتها أيضا
الخليج للتدريب و التعليم لم تعلن حتى الآن عن نتائجها المالية للربع الثالث من 2019 و بحسب نتائجها للنصف الأول من 2019 الشركة حققت صافي دخل/ربح يعادل 4.8 مليون ريال (8 هللات/سهم)
إيرادات نشاط التعليم و المدارس تشكل 24% تقريباً من إيرادات الشركة بحسب آخر تقرير لمجلس الإدارة
إيرادات نشاط التعليم و المدارس تشكل 24% تقريباً من إيرادات الشركة بحسب آخر تقرير لمجلس الإدارة
ستحصل شركة الخليج على 242.14 مليون ريال كمقابل نقدي لبيع مدارسها و 26.4 مليون وحدة في الصندوق كمقابل عيني..الوحدات محسوبة بسعر 8.80 ريال و هو متوسط سعر السوق آخر 20 جلسة تداول قبل موافقة هيئة سوق المال على زيادة حجم الأصول..قيمة الوحدات بهذا السعر تعادل 232.36 مليون ريال
سترتفع السيولة النقدية لدى شركة الخليج للتدريب و التعليم و قد تحقق بعض الأرباح من هذه الصفقة و تحسن مركزها المالي قليلاً و ستحصل على تدفقات نقدية و إيرادات من توزيعات أرباح الراجحي ريت لمدة 3 سنوات على الأقل بحكم أن الوحدات التي ستصدر لها محظورة من البيع لهذه المدة
و لكن ستزداد المصاريف و الالتزامات السنوية على شركة الخليج للتدريب و التعليم بمقدار 36.8 مليون ريال و هي إيجارات المدارس التي ستدفعها لصندوق الراجحي ريت
مستشفى إن إم سي التخصصي سيستحوذ عليه مقابل 163.8 مليون ريال
جميع العقارات عقودها طويلة أجل و تمتد ل 15 سنة تقريباً
مستشفى إن إم سي التخصصي سيستحوذ عليه مقابل 163.8 مليون ريال
جميع العقارات عقودها طويلة أجل و تمتد ل 15 سنة تقريباً
نجي الآن للملاك اللي يحتاجون أن يقررون هل يوافقون على هذه الاستحواذات أم لا
ما هي إيجابيات هذه الاستحواذات؟
1. زيادة المتوسط المرجح لانتهاء عقود الإيجار. العقارات الجديدة تمثل 30% من أصول الصندوق و جميعها تنتهي عقودها خلال 15 سنة تقريباً و ستضمن حد أدنى من الإيجارات للصندوق.
ما هي إيجابيات هذه الاستحواذات؟
1. زيادة المتوسط المرجح لانتهاء عقود الإيجار. العقارات الجديدة تمثل 30% من أصول الصندوق و جميعها تنتهي عقودها خلال 15 سنة تقريباً و ستضمن حد أدنى من الإيجارات للصندوق.
2. زيادة تنويع أصول الصندوق و تخفيض أوزانها جميعاً. حالياً برج بلو تاور المكتبي التجاري في الخبر هو أكبر أصول الصندوق و يمثل 14% منه. بعد الاستحواذات ستكون مدرسة رواد الخليج العالمية بالدمام هي الأكبر وزنا في الصندوق و بوزن 10%.
3. تذكر نشرة الإصدار أن هناك زيادة طفيفة في الأرباح بمقدار 2 هللة/وحدة ناتجة من الاستحواذات و الزيادات الإيجارية التي ستفعل في 2020.
ما هي سلبيات هذه الاستحواذات؟
1. سعر الوحدة للوحدات الجديدة التي ستصدر هو 8.80 ريال منخفضاً بمقدار 13.47% عن القيمة العادلة لوحدة الصندوق الحالية المقدرة ب 10.17 ريال. هذا يظلم الملاك الحاليين و المكتتبين المحتفظين لأنه يخفض القيمة العادلة للوحدة إلى 9.81 ريال
1. سعر الوحدة للوحدات الجديدة التي ستصدر هو 8.80 ريال منخفضاً بمقدار 13.47% عن القيمة العادلة لوحدة الصندوق الحالية المقدرة ب 10.17 ريال. هذا يظلم الملاك الحاليين و المكتتبين المحتفظين لأنه يخفض القيمة العادلة للوحدة إلى 9.81 ريال
و يحول 3.5% من أرباحهم قبل دخول شركة الخليج للتدريب و التعليم إلى ملاك الوحدات الجديدة. بالمناسبة سيكون هناك طرح عام لعدد 16.85 مليون وحدة جديدة كحد أعلى بسعر 8.80 و الأولوية ستكون للملاك المؤسسيين الحاليين في الصندوق ثم لملاك الصندوق من الجمهور ثم للعامة
و غالباً لن يتسنى للجميع أن يحصل حصة عادلة من الوحدات الجديدة لأن شركة الخليج وحدها ستحصل على 26.4 مليون وحدة بهذا السعر. الحد الأدنى لهذا الطرح العام هو 0 بمعنى أن الفرق بين (قيمة الوحدات الجديدة المصدرة + تغطية الطرح العام ) و قيمة الأصول الجديدة سيمول عن طريق تمويل بنكي
الصورة هنا توضح لماذا ستنخفض القيمة العادلة لوحدة الصندوق و كيف سيخسر الملاك السابقون جزءاً من أرباحهم لصالح الملاك الجدد
لو تم احتساب الوحدات الجديدة بالقيمة العادلة عند 10.17 ريال فإن شركة الخليج ستحصل على عدد وحدات أقل (22.84 مليون وحدة جديدة و ليس 26.4 ملبون وحدة)
لو تم احتساب الوحدات الجديدة بالقيمة العادلة عند 10.17 ريال فإن شركة الخليج ستحصل على عدد وحدات أقل (22.84 مليون وحدة جديدة و ليس 26.4 ملبون وحدة)
و القيمة العادلة للوحدة ستبقى عند 10.17 ريال و سيرتفع ربح و توزيع وحدة الصندوق إلى 68 هللة (و ليس 66 هللة) و هذا هو الفرق الذي يذهب لصالح شركة الخليج للتدريب و التعليم
2. الصفقات على هذا النوع من العقارات (المدارس و المستشفيات) ليس دارج و منتشر حتى الآن لذلك يجد المقيميين صعوبات في عملية التقييم كما ذكر في نشرة الإصدار ما يزيد من احتمالية الخطأ في تقييمات هذه العقارات
هنا يجب أن يوازن المالك بين الإيجابيات و السلبيات ويقرر هل زيادة المتوسط المرجح لانتهاء عقود إيجار الصندوق و المزيد من تنويع أصوله يستاهلون أنه يخسر 13.47% من القيمة العادلة للوحدة و يتنازل عن 3.5% من أرباحه للشريك الجديد أم لا؟ و بناءً عليه يصوت في الجمعية
ملاحظة أخيرة:
أتمنى أن تلزم هيئة سوق المال صناديق الريت بالتصويت الإلكتروني في جمعياتهم فالكثير من الملاك لا يستطيع أن يستجيب للجمعيات حضورياً...نحن نعيش عصر التقنية و ثقافة حقوق المستثمر...نتمنى أن نجد المزيد من التمكين و تفعيل الحوكمة بشكل عملي يناسب الجميع
أتمنى أن تلزم هيئة سوق المال صناديق الريت بالتصويت الإلكتروني في جمعياتهم فالكثير من الملاك لا يستطيع أن يستجيب للجمعيات حضورياً...نحن نعيش عصر التقنية و ثقافة حقوق المستثمر...نتمنى أن نجد المزيد من التمكين و تفعيل الحوكمة بشكل عملي يناسب الجميع
جاري تحميل الاقتراحات...