١-لماذا توزع #الريتات اكثر من أرباحها؟ وهل هو سوء ادارة ام متوافق مع الممارسات العالمية؟ سأجيب علي هذين السؤالين في التغريدات التالية. لكن يجب التعرف على مفهوم محاسبي مهم وهو الاستهلاك. ووضحته هنا بالملاحظة المرفقة . #استثمر_بوعي #السوق_السعودي
٢- الآن، اغلب او كل اصول الريتات عبارة عن عقارات عالية التكلفة فينتج عنها استهلاكات عالية جدا وهذه احد اوجه اختلاف الريتات عن الشركات العادية. هذا الجدول يمثل مقارنة بين صافي الارباح والاستهلاكات والنسبة بينهما لبعض الصناديق المحلية والعالمية.
٣-في الجدول، جدوى س مثلا ارباحها ٦٧مليون لكن في الحقيقية، تم خصم ٣٦مليون من ايرادات الايجارات من اجل مقابلة تكلفة الاستهلاك وهي تكلفة غير نقدية كماوضحنا، فالكاش المتولد لديك هو ٦٧+٣٦= ١٠٣مليون نقدا قابلة للتوزيع وتسمى النقد من العمليات FFO. الزيادة كبيرة لايمكن حجزها عن الملاك
٤-لننتقل للسؤال الثاني، وللاجابة عليه لنتعرف على نسبة دفع الارباح payout وهي نسبة التوزيعات الى الارباح. نظاما يجب الا تقل عن ٩٠٪ وتتجاوز ١٠٠٪ كما وضحنا سابقا. هل هذا دليل سوء ادارة؟ ام ممارسة عالمية؟ سأستعرض هذه النسبة (payout) لعينة ريتات بالسوق الامريكي
٥- اخترت العينة وفق٣شروط
١- قيمة سوقية عاليةفوق ١ مليار$
٢/استثمار مؤسسي عالي فوق ٧٠٪ من الملاك
٣/اصول متنوعة وليس ريت متخصص.
نلاحظ ان متوسط نسبة دفع الارباح تفوق ١٤٤٪ واغلب العينة فوق ١٠٠٪. اذن الاجراء ممارسة عالمية وليست مؤامرة. ساستعرض تفصيلا تاريخيا لصندوقين من العينة تاليا
١- قيمة سوقية عاليةفوق ١ مليار$
٢/استثمار مؤسسي عالي فوق ٧٠٪ من الملاك
٣/اصول متنوعة وليس ريت متخصص.
نلاحظ ان متوسط نسبة دفع الارباح تفوق ١٤٤٪ واغلب العينة فوق ١٠٠٪. اذن الاجراء ممارسة عالمية وليست مؤامرة. ساستعرض تفصيلا تاريخيا لصندوقين من العينة تاليا
٦-في الشكل التالي تفصيل تاريخي لنوزيعات وارباح واستهلاكات صندوقين كبار من العينة. لاحظ ان الصندوق الاول تقريبا يوزع قيمة قريبة للارباح زائدا الاستهلاكات. بينما الصندوق الثاني لديه استهلاك كبير نسبة للارباح ويبقي جزء من الاستهلاك مع محافظة الصندوقين على نسبة دفع عالية تفوق ١٥٠٪
٧- لنقارن نسبة دفع الارباح لعينة من الصناديق المحلية كما هو موضح بالجدول. المعذر لديه نسبة عالية جدا بسبب تسجيله خسارة هبوط قيمة اصول وهي ايضا مثل الاستهلاك بند غير نقدي لايؤثر على التدفق النقدي
٨/اخيرا لابد من الاشارة الى انه هذا لايعني توزيع كل هلله في حوزة الصندوق بل مدير الصندوق الجيد يجب ان يسعى الى استدامة التوزيعات ونموها.
@nassereag يعطيك العافية استاذ ناصر على الطرح. في الحقيقة نعم، محاسبيا الريتات وغيرها لاتستهلك الا قيمة المباني وليس الاراضي. لهذا القوائم المالية تفصل بينهم.اختلف معك في مايتعلق بالنقطة ١ وهو ان قيمةالعقار متركزةفي الارض. برج ضخم مثل رفال كمبنسكي للرياض ريت هذا المبنى عالي التكلفة وقس عليه
جاري تحميل الاقتراحات...